2 Prettig thuis

Schoon, heel en veilig. Hoe beoordelen onze bewoners dit? Maar ook wat vinden wij als organisatie? In 2025 hebben we een visie op leefbaarheid geschreven. Deze zal in komende jaren mede richting geven over hoe wij als organisatie met leefbaarheid om willen gaan.
Op verzoek van bewoners, maar ook zeker op eigen initiatief zetten we ons in om de leefbaarheid op peil te houden.

Het voorhanden hebben, dealen of produceren van (hard)drugs is een aanslag op leefbaarheid in onze wijken. Daarnaast is het vaak gevaarlijk.Bijvoorbeeld vanwege brandgevaar of de aanwezigheid van chemische middelen. De grens tussen de onder- en bovenwereld wordt hierin opgezocht. Komt dit voor in onze woningen, dan zorgen we ervoor dat dit stopt. Dit doen we in samenwerking met gemeente en politie. De gemeente kan op basis van artikel 13b van de Opiumwet een pand sluiten. Als verhuurder verzoeken we de huur vrijwillig op te zeggen. Gebeurt dit niet dan starten we een juridische procedure met als doel de huurovereenkomst te beëindigen. We bekijken per situatie welke maatregelen we treffen. In schrijnende gevallen kan worden volstaan met een waarschuwing of aanvullende voorwaarden binnen de huurovereenkomst. Ook in 2025 merken we dat de hennepzaken minder vaak voorkomen. Het voorhanden hebben van harddrugs komt steeds vaker voor. In 2025 zijn er 5 zaken voorbijgekomen waarbij explosieven betrokken waren. Dit is een enorme groei ten opzichte van voorgaande jaren waarbij dit maar een enkele keer voor kwam.

In 2025 zijn er 86 nieuwe meldingen van het vermoeden van woonfraude binnengekomen. Hiervan zijn er 40 zaken als woonfraudezaak bestempeld en behandeld.

Problematische, zorgelijke overlastsituaties blijven structureel aan bod komen. Variërend van vervuilde woningen, geluidsoverlast, prostitutie vanuit een woning, vuurwerkopslag in schuurtjes tot bedreigingen en aanslagen met vuurwerkbommen. Het gaat daarbij vaak om een kwetsbare groep die moeite heeft met zelfstandig wonen. Maar ook bij de doelgroep waar geen sprake is van kwetsbaarheid komt dit voor. In 2025 zijn bij de afdeling Sociaal Beheer 471 nieuwe dossiers geregistreerd. 391 zaken zijn in 2025 afgesloten. Eind 2025 zijn er nog 548 lopende dossiers in behandeling.

De samenwerking met Buurtbemiddeling verloopt erg prettig, efficiënt en effectief. Buurtbemiddeling wordt zo veel als mogelijk ingezet bij startende overlastzaken, maar ook bij zaken in een verder stadium kunnen zij uitkomst bieden bij het bemiddelen van problemen.  

Geluidsoverlast
We werken met een geluidskoffer, waardoor we zelf metingen kunnen doen bij bewoners waarbij geluidsoverlast speelt. In 2025 is de koffer 13 maal ingezet. Het onderzoeksrapport wordt daarna opgemaakt door Burenlawaai.

Juridische ondersteuning 
Een juridische procedure proberen we te voorkomen. In eerste instantie waarschuwen we bewoners, sommeren ze en stellen ze daarna in gebreke. Mocht dit niet tot het gewenste resultaat leiden verzoeken wij vrijwillig de huur op te zeggen om een procedure te voorkomen. We passen maatwerk toe als het kan, maar pakken door als het moet. Juridisch advies vragen we aan onze advocaten van Law & Pepper en zo nodig starten we een gerechtelijke procedure. De druk bij de rechtbanken is nog steeds hoog en zorgt voor langere doorlooptijden bij bodemprocedures. We merken dat rechters steeds voorzichtiger zijn met het uitspreken van een vonnis ontbinding/ontruiming.

In de wijken waar we renoveren of herstructureren, organiseren we vooraf en ook tijdens de werkzaamheden milieustraten of containerdagen. Dit doen we in samenwerking met onze partners en vragen hen hierbij aan te sluiten. Het contact met bewoners tijdens deze activiteiten levert veel op. De dagen worden enorm gewaardeerd en zijn een goed moment om met elkaar in contact te komen.

Camera’s in complexen
Camera’s kunnen bewoners een veiliger gevoel geven. Ook voorkomt het criminele activiteiten. Is er in een complex sprake van aanhoudende overlast, vernieling of bijvoorbeeld criminaliteit? Dan kan er vanuit het begrote budget en op verzoek van bewoners gekeken worden naar het ophangen van camera's. Enkel de medewerker camerabeheer kan deze beelden, indien noodzakelijk, uitlezen en veiligstellen voor de politie. Ook in 2025 hebben we enkele bestaande complexen voorzien van camerasystemen.

Renovaties en herstructurering
Medewerkers van Sociaal Beheer ondersteunen bij renovatieprojecten. Ze maken deel uit van de projectgroepen en sluiten aan bij de sociaal overleggen in samenspraak met de sociaal projectleiders.

Nieuwbouw
Bij nieuwbouw organiseren we kennismakingsbijeenkomsten voordat bewoners de sleutel krijgen van hun nieuwe woning. Na oplevering organiseren we ontmoetingsmomenten om bewoners de kans te geven elkaar en BrabantWonen te leren kennen.

Oss
Zowel in de wijk Ruwaard en Ussen zijn we aangesloten bij de Proeftuin. We ondersteunen de samenwerkwijze die in heel Oss uitgerold is en dragen deze ook uit. We sluiten aan of initiëren deze samenwerkingsoverleggen. De bewoner staat hierin centraal en maakt dan ook deel uit van de overleggen. Praten met bewoner in plaats van over de bewoner. 

’s-Hertogenbosch
De doorbraaktafel waarop complexe problematiek integraal besproken wordt en in gezamenlijkheid gezocht wordt naar een oplossing/doorbraak, is in Zuid/Oost en West/Noord geformaliseerd. Er is gestart met de samenwerkwijze in West en Midden-Noord. Onze collega's zijn getraind in deze werkwijze.

Projecten met kunst, cultuur of in het kader van duurzaamheid en sport zorgen voor verbinding en ontmoetingen. Zo is er dit jaar samen met bewoners en kunstenaar/interieurontwerper een project op de Wendakker in Oss gerealiseerd. De algemene ruimtes zijn daar opgefrist en het gebouw heeft de naam “Domus” gekregen.

We monitoren de tevredenheid van onze klanten over onze dienstverlening al meer dan vijftien jaar. Zo blijven we continu alert op mogelijkheden om onze dienstverlening nog verder te verbeteren. Dit doen we door middel van KWH en de Aedes Benchmark.

KWH-Huurlabel
KWH is het kwaliteitscentrum voor woningcorporaties. KWH helpt corporaties samen met huurders te werken aan goede dienstverlening. Corporaties kunnen in aanmerking komen voor een keurmerk bij het huurdersonderzoek: het KWH-Huurlabel. Wanneer huurders tevreden zijn, de dienstverlening volledig is onderzocht en een onafhankelijke commissie(Commissie Kwaliteitsverklaringen; CKV) het onderzoek en de resultaten heeft bekeken, krijgt een corporatie dit keurmerk toegekend. Corporaties die het keurmerk hebben, blijven de waardering van hun huurders onderzoeken. Blijkt dat de waardering voor de dienstverlening niet meer voldoende is, dan kan een corporatie het keurmerk ook weer kwijtraken.

Voor behoud van het KWH-Huurlabel geldt dat een corporatie voor elk van de vier onderdelen minimaal een 7 moet scoren en 85% van de huurders tevreden is. De meetperiode betreft het kalenderjaar.
We zijn al jaren in het bezit van het KWH-Huurlabel en laten KWH ieder jaar de waardering van onze huurders meten, zo ook in 2025. De CKV zal in maart 2026 vaststellen of de kwaliteit van dienstverlening in 2025 voldoet aan de uitgangspunten van het keurmerk KWH-Huurlabel.

Resultaat KWH-Huurlabel 2025
KWH meet de kwaliteit van onze dienstverlening op vier onderdelen: nieuwe huurders, vertrokken huurders, reparaties en onderhoud. Het overall gemiddeld resultaat van de KWH-Huurlabel meting in 2025 betreft 8,0. Onderstaande tabel laat de scores per KWH Huurlabel onderdeel zien zoals deze in januari 2026 bekend zijn.

Klanttevredenheid en Procesverbetering
Ondanks het tijdelijk stilzetten van het project Verhuurmutatieproces blijven we als organisatie continu werken aan verbeteringen om de klanttevredenheid te verhogen. In 2025 zijn diverse initiatieven uitgevoerd:

• Procesoptimalisatie: Nieuwe brieven voor huuropzegging zijn ontwikkeld voor woningruil en de studentencheck. Daarnaast zorgen we dat informatie op de website actueel blijft en dienen we verbeterverzoeken in waar nodig.
• Actualisatie doelgroepen in ons primaire systeem(Tobias365): Doelgroepeninformatie is geactualiseerd en gecentraliseerd, waardoor medewerkers sneller inzicht hebben in de doelgroepbestemming.
• Verbetering inwoning en huurverlaging: Optimalisatie van het proces rondom inwoning en huurverlaging bij inkomensdaling is in gang gezet, al loopt dit vertraging door verschuivingen bij communicatie.
• Nabellen van de huurders: Herstart van het nabellen van vertrokken huurders en afspraken gemaakt over het verwerken van feedback.
• Samenwerking onderwijsinstellingen:
            o Nieuwe werkafspraken opgesteld voor huisvesting van internationale studenten.
            o Introductie van een nieuwe toewijzingsmethode voor studenten, afgestemd op het nieuwe contract met onderwijsinstellingen.
            o Actieve begeleiding van onderwijsinstellingen bij implementatie en beantwoording van vragen.
• Winterwissel studenten: Het nieuwe proces verloopt goed; waar nodig vindt overleg plaats met onderwijsinstellingen om voortgang te bewaken.

Op 15 mei 2024 was Thuispoort officieel gestart, zowel de organisatie als het nieuwe systeem waarmee gewerkt wordt. Thuispoort is een zelfstandige organisatie en werkt voor 8 corporaties in de regio Noordoost Brabant: Area, BrabantWonen, Charlotte van Beuningen, Joost, Mooiland, Woonmeij, Woonveste en Zayaz. Deze corporaties zijn tevens de leden van de Coöperatie Thuispoort U.A.

In 2024 zijn de eerste ervaringen opgedaan met het systeem en de samenwerking binnen Thuispoort. In 2025 is verder gewerkt aan de doorontwikkeling van het systeem, de rapportagemodule en beleid en is er meer aandacht besteed aan de organisatiestructuur en het besluitvormingsproces. Daarnaast waren de eerste effecten zichtbaar van de overgang naar een regionaal systeem.

We geven een vervolg aan initiatieven als de Doorbraaktafel (voorheen: de Bossche Bond) en  Proeftuin de Ruwaard. We werken daar volgens de samenwerkwijze “Een werkwijze waarmee we, samen met bewoners en maatschappelijke partners, wijkgerichte successen boeken op een vanzelfsprekende manier”.
Deze manier van werken is in 2025 geëvalueerd, waarbij een gezamenlijke ambitie is geformuleerd: De proeftuin wordt gefaseerd uitgebreid en zal vanaf 2026 geen proeftuin meer zijn maar een werkwijze die we als algemene werkwijze in heel Oss omarmd hebben. 

Naast deze ambitie zijn ook 6 focuspunten benoemd:

1. Doorontwikkeling samenwerkwijze in al haar vormen
2. Wijkplannen: nieuw en slag dieper in de Ruwaard
3. Substitutie: meer en anders
4. Financiering: allocatie middelen
5. Monitoring: datagedreven
6. Governance: netwerkorganisatie

In 2025 hebben we een methodiek ontwikkeld waarlangs we de ambitie van het faciliteren en maken verschillende woonvormen kunnen leggen. Wat is haalbaar, in welke ontwikkelingen kunnen we bijzondere of woonconcepten toepassen. Hiermee kunnen we bepalen welke woonconcepten haalbaar zijn. In 2026 gaan we hiermee werken. Eén van de uitgangspunten is het vraaggestuurd ontwikkelen naast sturing op de portefeuille.

We zetten ons al jaren in om de ouder wordende mens, die het steeds langer thuis moet zien te rooien, te informeren en voor te lichten. Veilig prettig thuis, zorg op afstand, en ook de thema’s brandveilig leven, gezonde voeding en valpreventie zijn belangrijk in het langer thuis wonen. We informeren mensen middels presentaties in zalen, op locatie en nu met de inzet van het T-Huiz. Het T-huiz (Echternachstraat in 's-Hertogenbosch en de Kroezel in Oss) vormt nog altijd een mooi middel om de mogelijkheden van zorgtechnologie te laten zien en te beleven. Dit doen we in goede samenwerking met BrabantZorg en het Koning Willem I college. In deze woningen gaan we met mensen het gesprek aan over hoe het met hen gaat. Vooral de goede gesprekken met bewoners en hun mantelzorgers over waar zij (dagelijks) tegenaan lopen zijn erg waardevol. We bespreken welke behoeften zij hebben en wat de inzet van technologie hierin kan betekenen.

We zien ook nog steeds veel interesse van partners en professionals. Meermaals is het T-Huiz ook bezocht door ambtenaren van VWS en VRO en het is als excursie-locatie onderdeel geweest van verschillende grote congressen en evenementen (Thuis in de Wijk, Slim Samenleven Dagen).

Inmiddels bestaat het T-Huiz bijna 4 jaar. Een tijd waarin het concept veel aandacht kreeg en een grote naamsbekendheid heeft opgebouwd. In 2025 zijn we samen met onze partners BrabantZorg en Koning Willem I College gestart met een verkenning van een doorontwikkeling van het concept. We willen samen kijken hoe we het gebruik van T- Huizen kunnen verbreden. Samenwerking met gemeenten, welzijnspartijen en woningcorporaties speelt hierbij een centrale rol.

Daarnaast hebben we in 2025 een bijdrage geleverd aan het project 'Proof of value langer thuis wonen’. Samen met de gemeente ’s-Hertogenbosch, BrabantZorg, Farent en Avans Hogeschool hebben we aan de hand van een aantal profielen samen met zorgprofessionals verkend welke technologische hulpmiddelen ondersteunend zijn voor mensen met dementie. Eind 2025 is op initiatief van de gemeente en met de inzet van gelden uit het Integraal Zorgakkoord een probeerservice opgezet, waarin wij het huurdersperspectief hebben ingebracht. Concreet zijn er 5 themaboxen ontwikkeld, met hulpmiddelen passend bij verschillende ondersteuningsbehoeften.