7 Financieel verslag 

Het financieel resultaat 2025 bedraagt € 168,72 miljoen positief. De kasstromen en de daarmee samenhangende kengetallen zijn in 2025 op een gezond niveau gebleven en voldoen ruimschoots aan de norm van het WSW. Voor een nadere toelichting op de kasstromen in 2025 verwijzen wij u graag naar het kasstroomoverzicht (zie paragraaf 8.3).
Het resultaat 2025 (€ 168,72 miljoen) is ten opzichte van 2024 (€ 330,59 miljoen) gedaald met ca. € 161,87 miljoen. De belangrijkste oorzaken van het verschil zijn:

De jaarrekening van BrabantWonen is opgemaakt op basis van de veronderstelling van continuïteit. Het bestuur heeft als doel om de continuïteit van de dienstverlening te waarborgen. Dat geldt voor zowel de operationele als de financiële aspecten. BrabantWonen stelt jaarlijks een financieel meerjarenplan op waarin we de financiële continuïteit nauwlettend volgen. De financiële positie wordt aan de hand van het te voeren beleid meerjarig doorgerekend. De ratio’s waarop toezichthouders BrabantWonen toetsen bestaan uit continuïteits- (ICR, LtV en Solvabiliteit) en discontinuïteitsratio’s (Dekkingsratio en Onderpandratio).

Voor de periode tot en met 2035 is de verwachting van de ratio’s als volgt:

Het vertrouwen op de woningmarkt blijft onverminderd hoog, wat zorgt voor een aanhoudende zij het gematigder prijsontwikkeling. Nu de grootste wijzigingen in wet- en regelgeving achter de rug lijken en zowel inflatie als rente zicht bewegen richting een normaler niveau, ontstaat een relatief voorspelbaar financieel kader. Toch blijft de woningmarkt omgeven door onzekerheden als gevolg van macro-economische en (geo) politieke ontwikkelingen. Dit alles zorgt ervoor dat de waarde van onze vastgoedportefeuille een stijging laat zien van circa 6,5% tot een omvang van ruim € 3,7 miljard in vergelijking met een jaar geleden. Om inzicht te geven in de oorzaken die hebben bijgedragen aan de ontwikkeling van de marktwaarde hebben we een verschillenanalyse uitgevoerd tussen 2025 en 2024.

De belangrijkste oorzaken van deze mutatie zijn als volgt te benoemen:

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. 

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde van onze totale vastgoedportefeuille bedraagt € 2.386,5 miljoen. In vergelijking met het voorgaande verslagjaar betreft dit een stijging van € 310 miljoen.

Ons totale vermogen bestaat uit een algemene reserve (eigen vermogen inclusief resultaat boekjaar) en een herwaarderingsreserve. De herwaarderingsreserve ontstaat vanwege de waardering tegen marktwaarde. In de gevallen dat de marktwaarde van een waarderingscomplex hoger is dan de stichtingskosten, dient er een herwaarderingsreserve te worden gevormd. Deze herwaarderingsreserve is een ongerealiseerde winst die wellicht in de toekomst deels gerealiseerd wordt, bijvoorbeeld bij verkoop van een complex waarbij de verkoopwaarde hoger is dan de stichtingskosten. Echter deze ongerealiseerde winst zal nooit in zijn geheel worden gerealiseerd aangezien de uitgangspunten van de marktwaarde geen recht doen aan onze volkshuisvestelijke doelstelling die gekenmerkt wordt door het door exploiteren van het vastgoed. Verkoop van vastgoed is niet het leidend principe.

Per 31 december 2025 is in totaal € 1.907,0 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2024: € 1.800,1 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriele besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van BrabantWonen.De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.

Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd.

Het bestuur van BrabantWonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze inschatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB bezit in exploitatie(€ 2.258,3 miljoen) en marktwaarde in verhuurde staat (€ 3.554,3 miljoen) van dit bezit en bedraagt daarmee circa € 1.296,0 miljoen.

De marktwaarde in verhuurde staat bedraagt € 3.734,8 miljoen en de beleidswaarde bedraagt € 2.386,5 miljoen.De beleidswaarde geeft een waardering die meer aansluit bij de volkshuisvestelijke doelstellingen.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2025 bestaat uit de volgende onderdelen:    

De Indicatieve bestedingsruimte van woningcorporaties (IBW) bestaat uit 3 bedragen: 

• Nieuwbouw huurwoningen (investeringsbedrag); 
• Woningverbetering (investeringsbedrag); 
• Huurmatiging (uitgave).

Deze 3 bedragen geven indicatief de bestedingsruimte aan bovenop de beleidsvoornemens zoals deze door de corporaties zelf zijn aangegeven voor de komende 5 jaren. 

Het ministerie van BZK heeft in juni de IBW van BrabantWonen naar buiten gebracht. De bestedingsruimte wordt uitgedrukt in geldbedragen die een corporatie extra zou kunnen lenen totdat één van de financiële ratio’s over de normwaarde heen gaat. BrabantWonen heeft volgens de minister een indicatieve investeringsruimte voor de DAEB-tak van € 1.075,6 miljoen, bovenop de al geplande investeringen. 

De bedragen kunnen de suggestie wekken dat het gaat om liquide middelen, die BrabantWonen direct beschikbaar heeft, bijvoorbeeld om huren te verlagen of voor investeringen. Zo is het echter niet. De indicaties geven bijvoorbeeld geen inzicht in het beste moment van besteding. De aanname is dat het beschikbare geld in het komende jaar volledig besteed wordt. Een corporatie zou als het ware al haar reserves in één keer opmaken. Daarmee wordt voorbijgegaan aan de noodzaak om ook op lange termijn te kunnen blijven investeren in de volkshuisvestelijke opgaven. 

De indicaties zijn deels gebaseerd op cijfers van corporaties zelf, maar deels ook op kengetallen en sectorgemiddelden waardoor afwijkingen kunnen optreden. De investeringsruimte is daarnaast ook sterk afhankelijk van onzekere factoren, zoals het feit dat corporaties extra vennootschapsbelasting betalen en worden aangeslagen in het kader van de ATAD.

Voor de DAEB-tak van BrabantWonen heeft BZK een IBW-nieuwbouw berekend van € 569 miljoen. Dat bedrag zou BrabantWonen extra kunnen investeren bovenop de investeringen die nu al gepland staan. De afgelopen jaren, maar ook de komende jaren, wil BrabantWonen extra investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. 

Dat kan niet allemaal tegelijk: enerzijds omdat de locaties voor nieuwbouw niet zomaar beschikbaar zijn, en anderzijds omdat de personele capaciteit bij BrabantWonen, gemeenten en aannemers niet zomaar grootschalig uitgebreid kunnen worden om nieuwbouw voor te bereiden en uit te voeren. Ook bestemmingsplanprocedures en vergunningen vergen nu eenmaal tijd. Daar komt nog bij dat de leningen die BrabantWonen moet aangaan bij banken om extra te bouwen, geborgd moeten worden door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Het ministerie berekent ook een IBW van € 493 miljoen die de DAEB-tak van BrabantWonen in één keer extra kan investeren in verbetering van woningen. Ook dat is een theoretisch getal. BrabantWonen investeert al veel in onderhoud en verbetering. Bovendien doet BrabantWonen de komende jaren aanvullende investeringen in duurzaamheid. Nog veel meer investeren zou niet realistisch zijn. 

Het derde getal in de IBW geeft aan hoeveel BrabantWonen kan uitgeven aan huurmatiging in de DAEB-tak. Dat bedrag is € 13,6 miljoen. Dat is veel lager dan de beide andere getallen, omdat tegenover huurmatiging geen inkomsten staan.

Tegenover de investeringen in nieuwbouw en verbetering staan huurinkomsten. BrabantWonen heeft een inflatievolgend huurbeleid, die lijn wordt ook de komende jaren aangehouden, waarbij alleen voor hogere inkomens een hogere inkomensafhankelijke, huurverhoging is doorgevoerd. We zetten dat beleid voort. 

BrabantWonen investeert daar waar nodig en mogelijk. Aanvullende investeringen willen we graag overwegen, binnen de kaders die we daarvoor zelf hebben en die we met gemeenten en huurdersbelangenorganisaties hebben afgesproken. Voor BrabantWonen is het daarbij belangrijk om ook op lange termijn aan haar volkshuisvestelijke opgaven te kunnen voldoen.

In navolgende paragrafen worden de afwijkingen van de realisatie 2025 ten opzichte van de normstelling 2025 toegelicht. Waar afwijkingen al eerder in het verslag zijn toegelicht verwijzen wij naar de betreffende paragrafen van het jaarverslag.

Groei van het aantal nieuwe woningen met een huur tot de liberalisatiegrens (t.o.v. begin boekjaar)
Er zijn 405 woningen opgeleverd tot de liberalisatiegrens, 24 woningen gesloopt en 15 woningen verkocht. Hierdoor is de groei op 366 uitgekomen.

Gemiddelde EP2 waarde van de woningen
In 2025 is de gemiddelde EP2 score van onze woningen weer verder gedaald. Door de toevoeging van energiezuinige en gasloze nieuwbouwwoningen daalt de gemiddelde score. Daarnaast verduurzamen we onze bestaande voorraad door middel van renovaties en het plaatsen van o.a. zonnepanelen en warmtepompen. Ook het uitfaseren van de E/F/G labels draagt bij aan de daling van de gemiddelde score.
In 2025 hebben we onze doelstellingen gehaald en scoren we met een gemiddelde van 147,36 kwh/m2 onder het gemiddelde van de sector.

Afname woningen met E/F/G label
Binnen dit project zijn er bij 5 woningen aanvullende isolatiemaatregelen uitgevoerd. Hiervan zal het energielabel verbeteren van een E/F/G label naar D of hoger. 66 woningen die in 2024 en 2025 zijn verbeterd, zijn voorzien van een nieuw energielabel.

Voldoen aan passendheidsnorm
Minimaal 95% van onze woningen moet passend worden toegewezen. Huurders die recht hebben op huurtoeslag, moeten een woning toegewezen krijgen met een huurprijs die past bij het inkomen. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met lagere inkomens in te dure woningen gaan wonen.

KWH & Aedes benchmark huurdersoordeel. 
Voor de toelichting verwijzen we naar hoofdstuk 2

Betalingsachterstand huurders
Voor de toelichting verwijzen we naar hoofdstuk 1.

Huurachterstand huidige huurder
Voor de toelichting verwijzen we naar hoofdstuk 1

Huurderving
De huurderving bedroeg in 2025 0,97%. Dit is lager als het begrote percentage van 1,25% en ook lager als het percentage in 2024 (1,20%). De leegstand als gevolg van mutatieonderhoud (46,0%) blijft de grootste reden voor huurderving, gevolgd door leegstand als gevolg van frictieleegstand (15%) en ontwikkeling (13%).

Wachttijd BrabantWonen
De wachttijd tot en met T3-2025 is 6,9 jaar. De wachttijd bestaat uit het aanbieden van woningen volgens het aanbodmodel (op basis van inschrijftijd) en het lotingsmodel. De gemiddelde wachttijd voor woningen die we via het aanbodmodel verhuren ligt op 10,5 jaar. Voor de woningen die we via het lotingmodel verhuren ligt de gemiddelde wachttijd op 2 jaar.

Ziekteverzuim
Voor de toelichting verwijzen we naar hoofdstuk 4

Personeelskosten
Voor de toelichting verwijzen we naar hoofdstuk 4

FTE
Voor de toelichting verwijzen we naar hoofdstuk 8.

Aedes Benchmark: Bedrijfslasten per VHE
De realisatie 2025 (€ 905) is lager dan onze begroting (€ 974) en realisatie 2024 (€ 953). De afwijking van de realisatie 2025 t.o.v. de begroting komt met name door de lagere obligoheffing in 2025. 

Hoe verder wij ons risicomanagement ontwikkelen, hoe beter wij in staat zijn de doelstellingen op een integere, doelmatige en rechtmatige wijze te realiseren. Hierdoor bereiken wij een hogere mate van stabiliteit en voorspelbaarheid van onze (financiële) resultaten. Daarom werkt BrabantWonen consequent aan de optimalisering van haar interne risicobeheersings- en controlesysteem en aan de actualisering van de risico’s die onze doelstellingen en onze integriteit kunnen belemmeren.

Alle lagen in de organisatie – van medewerker en manager, tot bestuur en raad van commissarissen – hebben hun verantwoordelijkheid. Wij managen allerlei soorten risico’s: van risico’s op het gebied van strategie, organisatie en financiën, tot risico’s in het kader van verslaglegging of wet- en regelgeving. We hebben oog voor de harde en zachte kant van risicomanagement, voor systemen, processen en procedures, maar ook voor cultuur en stijl van leidinggeven. En we maken bij de beheersing van risico’s gebruik van hard én soft controls.

Ieder jaar streven wij naar een verdere versterking van ons risicomanagement. In 2025 is hier uitwerking aan gegeven door gerichte aandacht voor het risicobewustzijn binnen de eerste lijn. Door middel van interactieve sessies zijn medewerkers en managers actief betrokken bij het herkennen, bespreken en beheersen van risico's binnen hun eigen verantwoordelijkheid. Daarnaast is binnen het managementteam specifiek aandacht besteed aan de bewustwording van frauderisico's. Deze sessie vormde tevens de basis voor een actualisatie van de frauderisicoanalyse. Tot slot is in 2025 een frauderesponsplan opgesteld. Hiermee is een verdere stap gezet in het systematisch en adequaat kunnen reageren op fraude signalen en incidenten.

Onze maatschappelijke positie en het maatschappelijk vermogen waarmee wij werken, stellen grenzen aan de mate waarin wij als BrabantWonen risico’s kunnen en willen nemen. De risicobereidheid van BrabantWonen is daarom over het algemeen laag. Wij zijn niet bereid om risico’s te nemen die onze financiering in gevaar kunnen brengen. Wij voldoen structureel aan de ratio’s die het WSW en de Aw verbinden aan financiële soliditeit en borging. De risicobereidheid van BrabantWonen bij risico’s die ons maatschappelijke imago kunnen bedreigen, is eveneens laag. Daarnaast is er een kritische risicobereidheid op het gebied van fraude en integriteit. Het uitgangspunt is dat BrabantWonen geen fraude van haar werknemers, huurders of partners accepteert. Bij fraudedetectie onderneemt BrabantWonen altijd actie conform het frauderesponsplan.

Enkel bij risico’s in verband met belangrijke maatschappelijke opgaven kan onze risicobereidheid hoger zijn. Zo kan bijvoorbeeld goedkeuring worden gegeven aan investeringsbeslissingen met een belangrijk maatschappelijk effect, ondanks dat deze investeringsbeslissing niet voldoet aan onze rendementseisen.

BrabantWonen onderkent een top 5 in belangrijke strategische risico’s. Dit zijn risico’s die het grootste effect kunnen hebben op de realisatie van ons ondernemingsplan en op onze reputatie.

De belangrijkste strategische risico’s hebben wij uit de breed uitgevoerde risico-inventarisatie gehaald. Bij het opstellen van het activiteitenplan voor het nieuwe boekjaar vindt een zogenaamde ‘heidag’ plaats met directie en management. Hier wordt besproken wat de grootste risico’s zijn ten aanzien van onze doelen. Van deze risico’s is de beheers strategie bepaald en zijn beheersmaatregelen uitgewerkt. Monitoring van de beheersmaatregelen vindt plaats als onderdeel van de planning en control cyclus.

Richtlijn 400 van de RJ schrijft voor dat risico’s inzake wet- en regelgeving, financiële positie en financiële verslaggeving worden geïdentificeerd. BrabantWonen onderkent genoemde risico’s, maar deze behoren niet tot de belangrijkste strategische risico’s van BrabantWonen. De belangrijkste strategische risico’s zijn in de volgende tabel samengevat.

Top 5 strategische risico's (lange termijn)

1. Toekomstbestendig vastgoed: Onvoldoende voortgang ontwikkeling nieuwbouw en stijging van de stichtingskosten

Risico is het niet behalen van onze doelstelling inzake toevoeging nieuwe woningen door gebrek aan voortgang op de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten en stijging van de stichtingskosten. Naast het niet behalen van de doelstelling geeft het ook imagoschade richting zowel bewoners als gemeenten en andere partners.

Maatregelen: Voor het behalen van de gewenste voortgang op de ontwikkeling van de nieuwbouwprojecten zijn we op meerdere fronten afhankelijk van externe factoren. Actuele voorbeelden hiervan zijn stikstof wetgeving, netcongestie, bezwaren bij de raad van state, beschikbare capaciteit en kwaliteit bij de gemeente etc. De kans op vertraging bij projecten is hierdoor altijd aanwezig. Voor het behalen van onze doelstelling inzake toevoeging van nieuwe woningen proberen we ons te verbinden aan nieuwe projecten waardoor er in de projectvoorraad een overcapaciteit ontstaat. Daarnaast zijn we gestart met parallel plannen waardoor de voorbereidingstijd verminderd. Ook proberen we bestuurlijk eerder op te schalen indien noodzakelijk.

De stijging van de stichtingskosten is de laatste jaren het gevolg geweest van zowel een stijging van de bouwkosten als een stijging van de marktwaarde bij turnkey projecten.Door meerdere externe factoren zijn investeerders niet meer geïnteresseerd in sociale huurwoningen. Hierdoor is onze onderhandelingspositie bij turnkey projecten verbeterd en beter beheersbaar. Voor het beheersbaar houden van de bouwkosten volgen we de ontwikkelingen in de markt en doen we ervaring op met bouwconcepten.

2. Betrokken woongelukkige huurders in vitale buurten & wijken en tevreden woningzoekenden: Voldoende betaalbare sociale huurwoningen

Risico is het niet behalen van de doelstelling om te zorgen voor voldoende betaalbare sociale huurwoningen, die aansluiten bij de vraag van ten eerste onze primaire doelgroep, vervolgens de secundaire doelgroep en middeninkomens.

Maatregelen: We verlagen energielasten door zoveel als mogelijk te verduurzamen. We hebben mogelijkheden tot het honoreren van huurverlaging. Daarbij wordt in 2026 opnieuw naar ons huurbeleid gekeken, waarbij de betaalbaarheid in ogenschouw wordt genomen. Ook draagt het “beter benutten van de bestaande voorraad” bij aan mogelijkheden om te zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen. Het optimaliseren van het gebruik van onze huidige sociale huurwoningen is een effectieve manier om sneller en kostenefficiënt bij te dragen aan de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Door leegstand tegen te gaan, woningen slimmer toe te wijzen en bestaande panden te transformeren of splitsen, kunnen we het aantal beschikbare huurwoningen vergroten zonder direct te bouwen. Dit versnelt de doorstroming, verkleint wachttijden en maakt beter gebruik van de middelen die al voorhanden zijn. Zo draagt een strategische inzet van de bestaande voorraad direct bij aan de doelstelling om voldoende betaalbare sociale huurwoningen te realiseren.

3. Betrokken woongelukkige huurders in vitale buurten & wijken en tevreden woningzoekenden: Prettig thuis

Risico: Het aantal kwetsbare bewoners neemt toe, mensen die extra zorg nodig hebben. Dit kan een druk op de veerkracht in de wijk leggen, maar ook zijn weerslag hebben op onze medewerkers. Ook zien we een toename van criminaliteit en ondermijning in de wijken. Hierdoor kan het gevoel van veiligheid van bewoners en medewerkers afnemen. Dit kan leiden tot lagere huurderstevredenheid. Het zou ook de leefbaarheid en de waarde van het vastgoed kunnen verminderen.

Maatregelen: We werken samen met partners in wijken en zorgpartijen om elkaar te informeren en om vraagstukken in het kader van overlast, afval, drugsproblematiek, passende woonvormen voor specifieke doelgroepen aan te pakken. Dit hebben we in het activiteitenplan verder toegelicht.

4. Betrokken, vakbekwame, werkgelukkige teams en collega's & Solide fundament: Organisatie ontwikkeling

Risico is het niet behalen van onze doelstelling om een gezonde bedrijfsvoering en klantgerichte dienstverlening te behouden.

Maatregelen: We blijven inzetten op klantgerichtheid, P&O en digitalisering. Zo hebben we in 2024 de afdeling bewonerscontact opgericht om onze dienstverlening nog meer klantgericht te maken. We hebben in 2026 opnieuw focus op klantgerichtheid door o.a. het verder verbeteren van de processen, digitale toegankelijkheid en het formuleren van een kanaalstrategie.
P&O blijft ook een belangrijk aandachtsgebied, omdat de medewerkers uiteindelijk het succes van de dienstverlening bepalen. Gezien de huidige krapte op de arbeidsmarkt is het belangrijk om gekwalificeerd personeel aan te trekken, maar ook om deze mensen te behouden. In 2026 zetten we de verbeteringen t.a.v.arbeidsmarktcampagne door. Om onze collega’s te behouden zetten we ons in 2026 in op vitaliteit, voldoende opleidingsmogelijkheden, waaronder trainingen op het gebied van persoonlijk leiderschap en een gezonde arbeidsomgeving.
Verder is digitalisering een belangrijk aandachtsgebied, omdat de razendsnelle ontwikkelingen op dit terrein een enorme impact hebben op de efficiency en effectiviteit van de dienstverlening. Onder andere de implementatie van de datastrategie, draagt bij aan deze doelstelling.

5. Solide fundament: Financieel gezonde woningcorporatie te blijven

Risico is dat we ons doel niet behalen om een financieel gezonde woningcorporatie te blijven in de toekomst en te voldoen aan de vereiste financiële ratio's van onze toezichthouders.

Maatregelen: We sturen elk jaar zowel bij de tertiale rapportages als bij de begroting op een samenhangende set financiële parameters voor de komende jaren. Deze financiële parameters zijn gebaseerd op het beoordelingskader van de AW en WSW. Daarnaast hebben we zelf nog aanvullende interne normen geformuleerd, die we nauwlettend in de gaten houden. Zo hanteren we een Duurzaam Prestatiemodel. Dit model zorgt ervoor dat we voldoende financiële middelen hebben om niet alleen de doelstellingen uit de NPA te behalen, maar ook in de toekomst onze volkshuisvestelijke taken kunnen blijven uitvoeren zonder in financiële problemen te komen. Verder vindt er in 2026 een knoppensessie plaats om te kijken naar maatregelen, waarmee we onze financiële continuïteit nog meer kunnen beheersen.

De medewerkers van BrabantWonen werken dagelijks aan onze visie: ‘Natuurlijk samen’. Integriteit vinden we hierbij heel belangrijk, daarom hebben we een integriteitsbeleid en een ‘meldregeling misstanden en onregelmatigheden’ opgesteld en hier aandacht aan besteed in de organisatie. Beide documenten zijn te vinden op onze website.

Fraude kent vele verschijningsvormen waaronder woonfraude, belangenverstrengeling, risico’s omtrent betalingsverkeer, het onttrekken van activa en verslaggevingsfraude. Frauderisico’s en niet-integer handelen, evenals de beheersing daarvan, zijn onderwerpen die structureel en periodiek aandacht behoeven en krijgen van het bestuur en de RvC.

Deze risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen maken integraal onderdeel uit van het Controleplan, dat jaarlijks met de RvC wordt besproken. In 2025 is aanvullend een sessie met het managementteam georganiseerd, specifiek gericht op het vergroten van de bewustwording van frauderisico’s en potentiële kwetsbaarheden binnen de organisatie. Aanvullend wordt – als houvast voor bestuurders en toezichthouders – jaarlijks de Frauderisicoanalyse geëvalueerd en geactualiseerd.

De algemene conclusie uit de vorige frauderisicoanalyses - dat BrabantWonen niet wordt getypeerd als een organisatie met een verhoogd frauderisico - is onveranderd. BrabantWonen is een organisatie van openbaar belang (OOB) zonder internationale relaties, werkzaam binnen één provincie en zonder bonus of target cultuur. Belangrijke bouwstenen voor fraudepreventie zijn aanwezig, zoals een integriteitscode, een meldregeling, vertrouwenspersonen, controle-technische functiescheidingen en een goed ontwikkeld risicomanagementsysteem waarin risico’s en beheersmaatregelen zijn beschreven en waarin periodiek controlemaatregelen worden uitgevoerd die, waar nodig, tot bijsturing leiden.

In 2025 is deze beheersingsstructuur verder versterkt door het opstellen van een frauderesponsplan. Dit plan biedt een gestructureerd handelingskader.

Op basis van de uitgevoerde controles, analyses en gesprekken zijn er geen signalen zijn dat medewerkers van BrabantWonen betrokken zijn geweest bij woonfraude. De processen rondom woningtoewijzing en het voorkomen van onrechtmatig gebruik zijn vastgelegd en helder voor betrokkenen en er zijn voldoende beheersmaatregelen ingebouwd.

Het risico op frauduleus handelen wordt binnen deze processen onder meer gemitigeerd door de inrichting van het woonruimte-bemiddelingssysteem, de daarbij behorende autorisatiestructuur en de toepassing van het vier-ogen principe bij uitzonderingssituaties.

In 2025 is, naar aanleiding van publicatie en signalen vanuit de Autoriteit woningcorporaties, een gerichte en integrale controle uitgevoerd op de inrichting en werking van het toewijzingsproces. Deze controle richtte zich op de opzet en toepassing van de interne beheersingsmaatregelen, -controles en het woonruimteverdeelsysteem Thuispoort. De uitkomsten hiervan geven geen aanleiding te veronderstellen dat binnen BrabantWonen in de afgelopen jaren sprake is geweest van frauduleus handelen binnen het toewijzingsproces.

Daarnaast besteden we bij BrabantWonen veel aandacht aan culturele en gedrag beïnvloedende factoren. Voorbeelden hiervan in dit kader zijn het bespreekbaar maken van problemen en fouten, elkaar aanspreken op(ongewenst) gedrag en voorbeeldgedrag.

BrabantWonen werkt volgens het Three Lines Model.

Het lijnmanagement (1e lijn) is verantwoordelijk voor de beheersing en de kwaliteit van de processen, systemen en producten, inclusief de hierin opgenomen of verwerkte informatie. Het lijnmanagement heeft binnen de gestelde centrale beheersingskaders de vrijheid de doelstellingen op eigen wijze te realiseren. Het gevolg hiervan is dat het lijnmanagement zelf verantwoordelijk is voor het ‘in control’ zijn van de bedrijfsvoering van haar processen.

De afdeling Control (2e lijn)faciliteert, ondersteunt, adviseert, coördineert en bewaakt of het management zijn verantwoordelijkheden ook daadwerkelijk neemt. De controller faciliteert tevens (mede) het beleid en de inrichting om aan relevante wet- en regelgeving te voldoen en ondersteunt het lijnmanagement bij het bewaken en identificeren van risico’s. Bij dit alles levert de controller de benodigde kennis en ervaring aan het lijnmanagement en functioneert als sparring-partner voor 1e lijn.

De concerncontroller (3e lijn)opereert volledig los en onafhankelijk van alle andere organisatieonderdelen.De concerncontroller draagt de verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de internal audits. De 3e lijn geeft de organisatie aanvullende zekerheid over de kwaliteit van sturing en beheersing. Hij controleert of het samenspel tussen de eerste en tweede lijn soepel functioneert, geeft daarover een objectief, onafhankelijk oordeel en doet voorstellen voor verbetering.

In 2025 ging het met name om:

•      Een oordeel geven over bestuursbesluiten, zoals de begroting, de verslaglegging, investeringsbesluiten en de organisatieontwikkeling. De rode draad in deze oordelen is dat de besluiten in lijn zijn met de visie en het beleid van BrabantWonen. De concerncontroller gaf ook diverse adviezen voor verbetering of voor implementatie. Deze adviezen worden in het algemeen overgenomen door de directie en het verantwoordelijk management.
•      Betrokkenheid bij de versterking van de business control en meedenken over de doorontwikkeling van de drie controlelijnen en het risicomanagement binnen BrabantWonen.
•      Toetsing op het bestaan en de werking van beheersingsmaatregelen binnen de primaire en secundaire processen van BrabantWonen door middel van een intern controleplan. In dit plan hebben we op basis van een risicoanalyse gedefinieerd welke processen we onderwerpen aan interne controle. Tevens is in dit plan de mate van diepgang van de controlewerkzaamheden bepaald en is in dit controleplan een cyclische benadering opgenomen van de verschillende onderwerpen om hiermee te waarborgen dat alle onderwerpen tijdig aan de beurt komen. De onderwerpen die in 2025 zijn beoordeeld en waarbij interne auditrapportages zijn uitgebracht, betreffen woningtoewijzing, verkoop van woningen, objectgegevens, overdracht nieuwbouw naar beheer, inkopen & aanbestedingen, betalingen en personeel.

In 2026 zet BrabantWonen verdere stappen in de versterking van het risicomanagement en de interne beheersing. De focus ligt hierbij nadrukkelijk op het vergroten van het risicobewustzijn binnen de eerste lijn. De risicosessies die in 2025 op een aantal afdelingen zijn georganiseerd, worden organisatie breed uitgerold. Hiermee beogen wij dat medewerkers en management risico's nog eerder herkennen, bespreekbaar te maken en beheersen binnen hun eigen verantwoordelijkheden.

Daarnaast worden het Integriteitsbeleid en de Meldregeling in 2026 herijkt en waar nodig geactualiseerd, zodat deze blijven aansluiten bij wet- en regelgeving, organisatieontwikkeling en maatschappelijke verwachtingen.

Verder wordt in 2026 een nieuw aangeschafte tool geïmplementeerd die het procesmatig werken en het risicomanagement een meer centrale en uniforme plaats binnen de organisatie geeft. Bij het verder opvoeren en structureren van processen worden, in samenhang met de risicosessies, bestaande risico's opnieuw beoordeeld en waar relevant aangevuld.

Ook wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een control framework binnen Thuispoort. BrabantWonen verwacht hiervan te profiteren doordat risico's en beheersmaatregelen rondom het woonruimteverdeelsysteem verder worden aangescherpt, inzichtelijk gemaakt en gemitigeerd.

Ten slotte wordt in 2026 de rol van de Concerncontroller verder uitgebreid. Hiermee wordt beoogd het samenspel binnen het Three Lines Model te versterken en de organisatie aanvullende onzekerheid te bieden over de effectiviteit van sturing, risicobeheersing en interne controle. Deze ontwikkeling past binnen onze continue ambitie om 'in control' te blijven en onze maatschappelijke doelstellingen op een integere en beheerste wijze te realiseren.

BrabantWonen heeft een laag risicoprofiel. Ten opzichte van voorgaande jaren is het risicoprofiel en het beeld vanuit de toezichthouders onveranderd. Het WSW ziet BrabantWonen als een solide woningcorporatie. Ondanks de wisselingen in de topstructuur, zowel op bestuurlijk als directieniveau, heeft BrabantWonen going concern gedraaid en hier weinig hinder van ondervonden. Dit toont de volwassenheid aan van de organisatie.

Het WSW heeft aangegeven uit te kijken naar de nieuwe portefeuillestrategie die in 2026 wordt bepaald. De ambitie om te voldoen aan de uitbreidingsopgave blijft onveranderd. Het voornemen is tot en met 2034 te groeien met circa 3.200 verhuurbare eenheden. De financiële positie van BrabantWonen is gezond en de opgave is realistisch begroot tot en met 2034.

In hoofdstuk 7.4.3 is ingegaan op onze belangrijkste strategische risico’s. In dit hoofdstuk willen we ook graag ingaan op enkele activiteiten, die mogelijke risico’s kunnen opleveren voor BrabantWonen. Met name gericht op zaken waarover wettelijke bepalingen zijn opgenomen en waarover we ons moeten verantwoorden richting de Autoriteit Woningcorporaties.

Talentencampus Oss
In 2014 namen we conform afspraak 3.622 m²  grondpositie af op de Talentencampus voor een bedrag ad € 1,1 miljoen, met oog op de realisatie van een nieuw hoofdkantoor voor BrabantWonen en BrabantZorg. Van dit plan zagen we om verschillende redenen af. Er ligt een schetsontwerp voor sociale woningbouw (60-65 eenheden), echter is deze nog niet akkoord. Na wisseling van de projectmanager vanuit de gemeente heeft de gemeente zich de vraag gesteld of het plan nog wel aansluit bij de originele uitgangspunten van de talentencampus. De gemeente heeft nog geen uitspraak gedaan over wat voor bebouwing voorstelbaar is op deze locatie. Wel hebben ze informeel aangegeven dat er geen woningbouw op deze locatie wordt voorzien.

Zusterflat
In december 2019 hebben we een onverdeeld deel van de locatie Zusterflat in Den Bosch verworven. Hierbij was een ontwikkelovereenkomst getekend met als doel de bouw van 115 sociale huurwoningen. Voor de ontwikkeling van het complex, voor het aandeel sociale huurwoningen in de binnenstad en voor de exploitatie na oplevering is het voor BrabantWonen wenselijk om enige eigenaar te zijn van de grond. Daarom is in 2022 het volledige eigendom verkregen, waarmee aanvullend nog 20 huurappartementen gerealiseerd zouden kunnen worden. In 2023 is het ontwerpproces gestart. Inmiddels is het ontwikkelkader vastgesteld dit biedt ruimte aan 130 verhuureenheden op de locatie Zusterflat. Daarnaast wordt de wijziging van het omgevingsplan voorbereid. De sloop heeft in 2025 plaatsgevonden. Start bouw staat vooralsnog gepland voor begin 2027.

Een deel van onze activiteiten zit in verbonden partijen, al dan niet in samenwerking met andere partijen. Met verbonden partijen bedoelen we juridische samenwerkingsverbanden waarin wij een bestuurlijk én een financieel belang hebben. In onze organisatie onderscheiden we ultimo 2025 twee categorieën verbonden partijen:

1. De verbonden partij, waarin wij voor 100% direct of indirect zeggenschap hebben en de administratie voeren;

• BrabantWonen Holding B.V.
• BrabantWonen GOGWO B.V.
• BrabantWonen GO Willemspoort B.V.
• BrabantWonen GO Bernhoven B.V.

2. De verbonden partij, waarin wij samen met derden kapitaal verschaffen en waar (tot heden) derden de administratie voeren.

• Gebiedsontwikkeling ’s-Hertogenbosch-Oost C.V.
• Gebiedsontwikkeling ’s-Hertogenbosch-Oost Beheer B.V.
• Willemspoort C.V.
• Ontwikkelingscombinatie Willemspoort Middengebied B.V.
• Ontwikkelingscombinatie Bernhoven Beheer B.V.*

* Voor deze entiteit is het liquidatieproces eind 2025 in gang gezet.

De ontwikkelingen en risico’s van onze samenwerkingsverbanden volgen we kritisch. Hierover rapporteren we periodiek aan RvC, bestuur en directie via onze managementrapportages.

Het totaalschema verbonden partijen ultimo 2025 ziet er als volgt uit: