8.8 Toelichting op de enkelvoudige balans
8.8.1 Vastgoedbeleggingen
De mutaties in de vastgoedbeleggingen voor DAEB- en niet-DAEB-vastgoed:
(x € 1.000)
| DAEB- vastgoed in exploitatie | Niet-DAEB vastgoed in exploitatie | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Stand 31 december 2024 | ||
| Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs | 1.700.639 | 89.171 |
| Cumulatieve herwaarderingen | 1.714.560 | 85.557 |
| Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen | -70.428 | -12.808 |
| Marktwaarde in verhuurde staat per 31 december 2024 | 3.344.771 | 161.920 |
| Mutaties 2025 | ||
| Investeringen | 121.124 | 21.372 |
| Waardevermindering (via voorziening ORT) | -47.890 | -2.527 |
| Investeringen - aankoop | - | 950 |
| Boekwaarde verkochte vhe's | -3.606 | -475 |
| Boekwaarde gesloopte vhe's | -1.822 | -406 |
| Herclassificatie - DAEB - niet-DAEB (boekwaarde) | 2.631 | -2.631 |
| Niet gerealiseerde waardeveranderingen | 139.072 | 2.315 |
| - | ||
| Totaal mutaties 2025 | 209.509 | 18.598 |
| Stand 31 december 2025 | ||
| Cumulatieve Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen | 1.822.839 | 108.077 |
| Cumulatieve herwaarderingen | 1.821.784 | 85.252 |
| Cumulatieve waardeverminderingen | -90.342 | -12.811 |
| Marktwaarde per 31 december 2025 | 3.554.281 | 180.518 |
De som van de herwaarderingen van vastgoedbeleggingen bedraagt per balansdatum € 1.907,0 miljoen.
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt per balansdatum € 2.386,5 miljoen. De WOZ waarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt per balansdatum € 4.835 miljoen (2024: € 4.518 miljoen).
BrabantWonen heeft gekozen voor de toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen van de vastgoedportefeuille (woningbezit uitgezonderd tijdelijke huisvesting en parkeren). Dit betekent dat de waardering ten behoeve van de jaarrekening bepaald wordt zonder tussenkomst van een taxateur. Het handboek wordt jaarlijks geactualiseerd. In dit handboek wordt gesteld dat toepassing van de basisversie leidt tot een getrouwe weergave van de marktwaarde in verhuurde staat op portefeuilleniveau, toepassing van de full-versie leidt tot een getrouwe weergave op complexniveau.
Ieder jaar wordt na 1 juli het handboek gevalideerd op basis van de waarderingsuitkomsten van het bezit van corporaties die de full-versie toepassen, dat wil zeggen de waardering gebruikmakend van een externe taxateur op balansdatum van het daaraan voorafgaande boekjaar. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. De validatie eis daarbij is dat voor ten minste 90% van de portefeuilles het verschil tussen de basiswaardering en full waardering beperkt moet blijven tot maximaal + of - 10%.
Uit het validatie-rapport met betrekking tot de waarderingen ultimo 2024 blijkt dat de basisversie 2024 tot een aanvaardbare marktwaardering op portefeuilleniveau heeft geleid, uitgaande van een taxatie-onzekerheid van +of - 10%. Uit het validatierapport blijkt dat jaarlijks aanpassingen noodzakelijk zijn in de uitgangspunten om tot een aanvaardbare waardering te komen. In corop regio Noordoost Noord-Brabant bedraagt het validatie-effect conform de Fakton effectenrapportage d.d. 4 september 2025 circa 0,42% te hoog.Dit validatie-effect van 2024 is conform voorgaande jaren als mutatie in de marktwaarde in verhuurde staat in de jaarrekening 2025 verwerkt en bedraagt circa € 97,1 miljoen. In de finale versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2025 d.d. 15 maart 2026 zijn de parameters leegwaardestijging, markthuur en disconteringsvoet geactualiseerd, teneinde marktconformiteit van de marktwaarde in verhuurde staat te realiseren, waarbij geen aanpassing heeft plaatsgevonden van eventuele relevante andere uitgangspunten). De jaarlijkse mutatie van de marktwaarde welke tot uitdrukking komt in de jaarrekening (waardeverandering vastgoedportefeuille) bestaat derhalve onder meer uit de marktontwikkeling over 2025 enerzijds en de validatie-effecten anderzijds.
De inzichten van de validatie 2025 zijn vanzelfsprekend nog niet bekend met betrekking tot de waardering volgens de basisversie naar de stand van 31 december 2025 en dan ook niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening.
8.8.1.1 DAEB vastgoed in exploitatie
De marktwaarde van ons DAEB vastgoed in exploitatie is ten opzichte van een jaar geleden toegenomen met € 209,5 miljoen, een stijging van 6,3%. In ons financieel verslag in hoofdstuk 7.1.3 wordt de marktwaarde ontwikkeling van dit jaar ten opzichte van het voorgaande verslagjaar meer in detail toegelicht.
De voornaamste oorzaak van de stijging van de waarde van ons vastgoed in exploitatie heeft enerzijds betrekking op opgeleverde nieuwbouw en anderzijds op positieve marktontwikkelingen. Onder de investeringen worden de tussentijdse verbeteringen verantwoord die hebben plaatsgevonden aan het vastgoed en nieuwbouw investeringen. Het vastgoed wat we hebben aangekocht, wordt verantwoord onder investeringen via aankoop. De desinvesteringen hebben betrekking op het vastgoed wat in 2025 uit exploitatie is genomen zoals gesloopt en verkocht vastgoed. De her-classificaties betreffen woningen die vanuit de niet-DAEB tak zijn overgeheveld naar de DAEB tak en andersom. De waardevermindering via(voorziening ORT) en niet gerealiseerde waardeveranderingen hebben betrekking op de waardeverandering van ons vastgoed.
De belangrijkste uitgangspunten welke we bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen hanteerden betreft de gemiddelde resterende looptijd van de bestaande huurcontracten.
De looptijd van deze contracten met een bekende looptijd baseerden we op de contractueel minimaal resterende contractduur.
De belangrijkste uitgangspunten bij de bepaling van de waardering van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zetten we uiteen in paragraaf 8.5.4. Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat maakten we gebruik van meerdere macro economische parameters en/of schattingen (full versie). Aanpassingen van deze parameters en/of schattingen kunnen van significante invloed zijn op de waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat. De verschillenanalyse ten aanzien van het vastgoed in exploitatie is opgenomen in hoofdstuk 7.1.3.
Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de marktwaarde in verhuurde staat stelden we voor onze vastgoedportefeuille een gevoeligheidsanalyse op.
(x € 1.000)
| DAEB | niet-DAEB | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Woningen | BOG/MOG/ZOG | Parkeren | Subtotaal | Woningen | BOG/MOG/ZOG | Parkeren | Subtotaal | Totaal | |
| Marktwaarde 2025 (basisscenario) | 3.169.311 | 381.800 | 3.171 | 3.554.281 | 148.044 | 9.522 | 22.951 | 180.517 | 3.734.799 |
(x € 1.000)
| DAEB | niet-DAEB | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Scenario's | Aanpassing | Woningen | BOG/MOG/ZOG | Parkeren | Subtotaal | Woningen | BOG/MOG/ZOG | Parkeren | Subtotaal | Totaal | Afwijking(%) |
| Contracthuur | 25 | 41.544 | 18.307 | 406 | 60.258 | 1.200 | 8 | 3.624 | 4.833 | 65.091 | 1,7% |
| -25 | -43.033 | 8.560 | -22 | -34.495 | -937 | -8 | -3.050 | -3.996 | -38.491 | -1,0% | |
| Markthuur | 25 | 19.750 | 19.012 | 182 | 38.944 | 478 | 177 | 93 | 748 | 39.692 | 1,1% |
| -25 | -17.563 | 7.810 | - | -9.752 | -535 | -172 | - | -708 | -10.460 | -0,3% | |
| WOZ en leegwaarde | 10% | 174.685 | 12.340 | 377 | 187.402 | 9.922 | -45 | 2.178 | 12.055 | 199.457 | 5,3% |
| -10% | -132.703 | 14.481 | -377 | -118.599 | -9.169 | 45 | -2.178 | -11.302 | -129.901 | -35,0% | |
| Mutatiegraad | 1% | 117.609 | 13.411 | 48 | 131.068 | 4.247 | - | 851 | 5.098 | 136.166 | 3,6% |
| -1% | -53.241 | 13.411 | -59 | -39.889 | -1.099 | - | -1.024 | -2.123 | -42.012 | -1,1% | |
| Disconteringsvoet | 0,50% | -190.479 | -4.050 | -9 | -194.538 | -6.666 | -412 | -514 | -7.592 | -202.130 | -5,4% |
| -0,50% | 358.748 | 32.067 | 9 | 390.825 | 11.161 | 439 | 553 | 12.152 | 402.977 | 10,8% | |
In bovenstaande analyse hebben we door middel van bepaalde parameter aanpassingen de gevoeligheid van de marktwaarde in beeld gebracht. Zoals blijkt uit bovenstaande tabel zorgt een verlaging van de disconteringsvoet met 0,5% voor een procentuele toename van de marktwaarde met 10,8%. Een verhoging van de disconteringsvoet met 0,5% zorgt voor een daling van 5,4% van onze portefeuille. De marktwaarde fluctueert binnen een gestelde range van ruim € 0,5 miljard. Indien we de WOZ en de leegwaarde aanpassen met +/- 10% heeft dit een effect van circa 4,5% op de marktwaarde. De aanpassingen die zijn doorgevoerd op de contracthuur, markthuur en mutatiegraad zorgen voor een effect op de marktwaarde tussen de 1,1% negatief en 3,6% positief.
Beleidswaarde
De beleidswaarde ultimo 2025 bedraagt € 2.386,5 miljoen.
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten gehanteerd:
(x € 1.000)
| Uitgangspunten | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Gemiddelde streefhuur | 727 | 689 |
| Norm beheerlasten per jaar per woning | 1.175 | 1.059 |
| Ingerekende gemiddelde jaarlijkse onderhoudslasten per woning | 3.155 | 3.242 |
| Aantal ingerekende woningen met E,F,G Label | 431 | 482 |
Streefhuur
De streefhuur betreft de huur die volgens ons beleid bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Sinds juni 2024 hanteren wij in ons beleid vaste streefhuurprijzen. Al onze woningen zijn in een huurklasse geplaatst die past bij de grootte en kwaliteit van de woning.
Onderhoud
De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:
- Reparatie- en klachtenonderhoud
- Mutatieonderhoud
- Contractonderhoud
- Planmatig onderhoud
De in de meerjaren onderhoudsbegroting opgenomen geschatte lasten inzake reparatie- en klachtenonderhoud als mutatieonderhoud zijn mede gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden welke worden geïndexeerd met de bouwkostenindex.
Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties.
Het planmatig onderhoud is gebaseerd op de meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB) van BrabantWonen. De MJOB gaat uit van al die werkzaamheden die meerjarig (zowel de lange als korte onderhoudscycli) moeten worden uitgevoerd om een complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden dat er sprake is en blijft van minimaal een conditiescore 4.
BrabantWonen beschikt over een door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde MJOB voor 10 jaar.
De MJOB is gebaseerd op de bekende onderhoudsstaat van het bezit. Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht BrabantWonen conditiemetingen. Hiertoe hanteert BrabantWonen een periodieke actualisatie. Eens in de 6 jaar wordt ieder complex opgenomen.
Bij het opstellen van de MJOB voor de FMP 2026-2035 houdt BrabantWonen rekening met het actuele prijspeil dat is gebaseerd op 2026. Voor het bepalen van de beleidswaarde wordt uitgegaan van peildatum 31-12-2025. De timing wanneer verschillende onderhoudscycli worden uitgevoerd, is gebaseerd op een schatting. Het daadwerkelijke jaar van uitvoering is niet exact voorspelbaar en afhankelijk van meerdere factoren. De impact van een individuele verschuiving in de tijd van planmatig onderhoud in de 60 jaar prognose is van geringe betekenis op de uitkomst van de beleidswaarde als geheel. Daarnaast zal een verschuiving op complexniveau gecompenseerd kunnen worden met een verschuiving bij een ander complex. De omvang van het planmatig onderhoud als geheel tendeert naar een ideaalcomplex. De exacte timing van uitgave valt derhalve onder de aanwezige schattingsonzekerheid.
In de MJOB houdt BrabantWonen rekening met de volgende cycli:
| Type | Periodiciteit |
|---|---|
| Schilderwerk | 6 jaar |
| Installaties | 15 jaar |
| Dak vervanging | 45 jaar |
| Voegwerk | 60 jaar |
| Kozijnvervanging | 60 jaar |
| Keukens | 18 jaar |
| Badkamer | 30 jaar |
| Toilet | 30 jaar |
De MJOB is opgesteld rekening houdend met verwachte toekomstige ingrijpende verbouwingen, renovaties, sloop, nieuwbouw en verkoop. Ten behoeve van de beleidswaarde die gebaseerd dient te worden op een 60 jaren doorlopende exploitatieperiode zijn de volgende correcties doorgevoerd op de MJOB:
- Sloopcomplexen zijn opgevoerd qua verwacht onderhoud op basis van het behouden van een minimale conditiescore van 4.
- Ingrijpende verbouwingen en renovaties zijn: Niet aangepast in de MJOB daar BrabantWonen van mening is dat de complexen waarop dit van toepassing is geen significante invloed hebben op het totaal van de MJOB van BrabantWonen.
- Nieuwbouw en verkoop is buiten beschouwing gelaten.
De MJOB is complexgewijs opgesteld en kent een horizon van 60 jaar.
EFG Labels
Brabantwonen heeft nog 431 eenheden waarop een EFG label van toepassing is die verplicht zijn ingerekend in de beleidswaarde. Voor deze complexen is geen correctie doorgevoerd op de MJOB aangezien het aantal dusdanig laag is dat opname van de normbedragen vanuit het Handboek modelmatig waarderen niet leidt tot een materieel andere schatting van de beleidswaarde.
Beheerlasten
De beheerlastennorm is gebaseerd op de door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde FMP 2026-2035.
Sensitiviteitsanalyse
Om inzicht te kunnen geven in de effecten van mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters c.q. uitgangspunten op de beleidswaarde stelden we een gevoeligheidsanalyse op. In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde.
(x € 1.000)
| Beleidswaarde 2025 | DAEB | niet-DAEB | Totaal | Verschil (%) |
|---|---|---|---|---|
| 2.258.348 | 128.203 | 2.386.550 |
(x € 1.000)
| Scenario's | Aanpassing | DAEB | niet-DAEB | Totaal | Verschil (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Contracthuur | 25 | 68.041 | 5.532 | 73.573 | 3,1% |
| -25 | -40.243 | -4.905 | -45.148 | -1,9% | |
| WOZ en leegwaarde | 10% | 12.673 | 2.133 | 14.807 | 0,6% |
| -10% | 14.148 | -2.133 | 12.015 | 0,5% | |
| Mutatiegraad | 1% | 16.069 | 1.015 | 17.084 | 0,7% |
| Disconteringsvoet | -1% | 13.888 | -1.002 | 12.886 | 0,5% |
| 0,50% | -199.770 | -10.214 | -209.984 | -8,8% | |
| -0,50% | 265.208 | 11.977 | 277.185 | 11,6% |
(x € 1.000)
| Beleidswaarde scenario's | Aanpassing | DAEB | niet-DAEB | Totaal | Verschil (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Streefhuur | 25 | 118.581 | 2.631 | 121.211 | 5,1% |
| -25 | -89.754 | -2.647 | -92.401 | -3,9% | |
| Beleidsonderhoud | 100 | -51.725 | -1.793 | -53.519 | -2,2% |
| -100 | 77.233 | 1.681 | 78.914 | 3,3% | |
| Beleidsbeheer | 100 | -51.725 | -1.793 | -53.519 | -2,2% |
| -100 | 78.547 | 1.793 | 80.340 | 3,4% |
Verzekering & zekerheden
Onze materiële vaste activa zijn verzekerd tegen aanschaf- of voortbrengingskosten. Verhuureenheden kennen geen herbouwwaarde. We betalen daarom een vaste premie per verhuureenheid, met de garantie van geen onderverzekering. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. De hoogte van de afgegeven volmacht aan het WSW is huidig € 2,4 miljard. Hiermee heeft het WSW de mogelijkheid om direct hypotheek te vestigen op een deel van het DAEB-bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.
We namen bij het aantrekken van een financiering van de Rabobank voor het niet-DAEB project La Vie (€ 5,3 miljoen) een verpanding aan de Rabobank op voor de huurpenningen van dit complex.
8.8.1.2 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie
In vergelijking met afgelopen jaar laat de marktwaarde van het niet-DAEB vastgoed in exploitatie nagenoeg een stijging zien van 11,5%. Deze stijging is voor het grootste gedeelte te verklaren door opgeleverde nieuwbouw en positieve marktontwikkelingen.
De belangrijkste uitgangspunten welke we bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen hanteerden betreft de gemiddelde resterende looptijd van de bestaande huurcontracten. De looptijd van deze contracten met een bekende looptijd baseerden we op de contractueel minimaal resterende contractduur.
8.8.2 Overige Vastgoedbeleggingen
8.8.2.1. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
De mutaties in de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn:
| Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden | |
|---|---|
| EUR | |
| Stand 31 december 2024 | 22.568 |
| Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs | 15.036 |
| Boekwaarden 31 december 2024 | 37.604 |
| Mutaties 2025 | |
| Investeringen | - |
| Desinvesteringen | -2.117 |
| Waardeveranderingen | 2.129 |
| Terugneming van waardeveranderingen | -1.166 |
| Totaal mutaties 2025 | -1.155 |
| Stand 31 december 2025 | |
| Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen | 20.451 |
| Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen | 15.998 |
| Boekwaarden per 31 december 2025 | 36.449 |
Vanaf 2010 verkopen we een gedeelte van ons ontwikkelde vastgoed op basis van het “Koopgarant” principe. Hierbij verleenden we kortingen van 10% tot 25% op de marktwaarde en leggen we terugkoopplicht vast. In de afgelopen jaren verleenden we maximaal 10% korting. Eind 2024 hebben we het koopgarant/comfort-principe volledig afgebouwd. Indien we het break-even-point bereiken, verkopen we deze woningen in de vrije markt.
Na verkoop (met koopgarantvoorwaarden) presenteren we deze woningen enerzijds onder onroerende zaken verkocht onder voorwaarden tegen de marktwaarde minus de verleende korting en anderzijds onder terugkoopverplichting tegen de waarde waarvoor we verplicht zijn de woning terug te kopen. Het saldo van deze twee posten in de balans verantwoorden onder niet gerealiseerde waardeverandering in de winst-en-verliesrekening. Jaarlijks passen we ook een waardemutatie toe op basis van de taxatiewaarde ultimo boekjaar, deze baseren we op basis van de cijfers van het NVM.
Deze waardemutatie verloopt ook via de niet gerealiseerde waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening. De terugneming van de waardeverandering heeft betrekking op de overwaarde van teruggekochte koopgarantwoningen. Deze waarde halen we uit de balans bij terugkoop.
Mutaties in aantallen:
| Stand 1-1-2025 | ||
| Woningen verkocht onder voorwaarden per 1-1-2025 | 114 | |
| Voorraad gelabelde verkoopwoningen VoV 1-1-2025 | 6 | |
| Totaal aantal woningen VoV 1-1-2025 | 120 | |
| Mutaties woningen verkocht onder voorwaarden 2025 | ||
| Aantal woningen verkocht onder voorwaarden per 1-1-2025 | 114 | |
| Terugkoop 2025 | -6 | |
| Afkoop 2025 | -4 | |
| Verkoop 2025 | 9 | |
| Woningen verkocht onder voorwaarden per 31-12-2025 | 113 | |
| Mutaties voorraad 2025 | ||
| Voorraad 1-1-2025 | 6 | |
| Terugkoop 2025 | 6 | |
| Nieuwe koopgarantwoningen 2025 | 0 | |
| Verkoop VoV 2025 | 0 | |
| Verkoop vrije markt 2025 | -9 | |
| Voorraad per 31-12-2025 | 3 | |
| Stand 31-12-2025 | ||
| Woningen verkocht onder voorwaarden per 31-12-2025 | 113 | |
| Voorraad gelabelde verkoopwoningen VoV 31-12-2025 | 3 | |
| Totaal aantal woningen VoV 31-12-2025 | 116 |
8.8.2.2 DAEB en niet DAEB Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
| DAEB vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie | Niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Balanswaarde per 31 december 2024 | 46.118 | 10.685 |
| Mutaties 2025 | ||
| Investeringen | 142.750 | 27.813 |
| Herclassificaties | ||
| Opleveringen nieuwbouw | -85.323 | -17.382 |
| Opleveringen planmatig onderhoud | -34.551 | -4.795 |
| Mutatie ORT (via voorziening ORT) | 10.069 | -1.160 |
| Totaal mutaties 2025 | 32.945 | 4.476 |
| Balanswaarde per 31 december 2025 | 79.063 | 15.161 |
In het boekjaar activeerden we voor onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van € 1,9 miljoen aan bouwrente. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten hanteerden we een gemiddelde rentevoet van 1,216% (gemiddelde rentelast op het vreemd vermogen afgezet tegen het totale vermogen per 31 december 2024).
Opleveringen
Opleveringen betreffen de opgeleverde nieuwbouwprojecten die van projecten in ontwikkeling naar vastgoed in exploitatie worden overgeboekt en anderzijds de opleveringen van renovatieprojecten die van vastgoed in ontwikkeling naar vastgoed in exploitatie worden overgeboekt.
In 2025 namen we 60 appartementen Gestelse Buurt flats 3 en 4, 48 appartementen Gestelse Buurt flats 5 en 6, 24 appartementen AH locatie Schaijk, 36 zorgeenheden met 4 ontmoetingsruimten Zonnelied, 226 studentenwoningen Avans en 63 appartementen Palazzo in gebruik. Deze ingebruikname nieuwbouw leidt tot een overboeking tegen marktwaarde verhuurde staat van € 102 miljoen.
Waardeveranderingen
De waardeveranderingen bestaan uit de onrendabele investeringen nieuwbouw en renovatieprojecten naar aanleiding van goedkeuringsbesluiten, die in 2025 zijn genomen en de bijstellingen van de onrendabele investeringen op lopende projecten, omdat deze worden bepaald op basis van het handboek marktwaarde 2025 in plaats van het handboek marktwaarde 2024.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening verwerken we naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens ons zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.
Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan ons besluitvormingsproces rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning plaatsvond.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
8.8.3 Materiële vaste activa
8.8.3.1 Materiële vaste activa - ten dienste van de exploitatie
De mutaties in de materiële vaste activa zijn:
| Bedrijfsgebouwen en terreinen | Andere vaste bedrijfsmiddelen | Software | Totaal | |
|---|---|---|---|---|
| EUR | EUR | EUR | EUR | |
| Stand 31 december 2024 | ||||
| Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijzen | 11.963 | 8.197 | 11.261 | 31.421 |
| Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen | -8.846 | -3.608 | -9.783 | -22.237 |
| Boekwaarden 31 december 2024 | 3.117 | 4.589 | 1.478 | 9.184 |
| Mutaties 2025 | ||||
| Investeringen | 36 | 212 | 28 | 276 |
| Desinvesteringen | - | 26 | - | 26 |
| Afschrijvingen | -275 | -614 | -555 | -1.444 |
| Afschrijvingen desinvesteringen | - | -7 | - | -7 |
| Totaal mutaties 2025 | -239 | -383 | -527 | -1.149 |
| Stand 31 december 2025 | ||||
| Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijzen | 11.999 | 8.435 | 11.289 | 31.723 |
| Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen | -9.121 | -4.229 | -10.338 | -23.688 |
| Boekwaarden per 31 december 2025 | 2.878 | 4.206 | 951 | 8.035 |
De investeringen betreffen de aanschaf van personen- en bedrijfsauto’s, verbetering van WKO’s, (her)inrichting van onze kantoorgebouwen, alsmede de aanschaf van apparatuur voor het digitaal vergaderen.
De investeringen in de software betreffen investeringen in computerprogrammatuur zoals de upgrade van ons archiefsysteem, implementatiewerkzaamheden deponeren jaarverslag bij KvK en het doorontwikkelen van de tool voor het vastleggen van ons vastgoed.
De desinvesteringen betreffen de verkoop van auto’s.
Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie hanteren we de volgende componenten en afschrijvingstermijnen:
| Post | Afschrijvingstermijn |
|---|---|
| Grond | geen afschrijvingen |
| Opstal | lineair 50 jaar |
| Installaties | lineair 10 jaar |
| Inrichting | lineair 10 jaar |
| Computerprogrammatuur | lineair 5 jaar |
| Computerapparatuur & kantoormachines | lineair 5 jaar |
| Gereedschappen & machines | lineair 5 jaar |
| Voertuigen & aanhangers | lineair 5 jaar |
8.8.4 Financiële vaste activa
Een overzicht van de financiële vaste activa is hierna opgenomen:
| Deelnemingen in groeps-maatschappijen | Latente belasting-vorderingen | Overige financiële vaste activa | Subtotaal | |
|---|---|---|---|---|
| EUR | EUR | EUR | EUR | |
| Stand per 1 januari 2025 | 8 | 6.347 | 378 | 6.733 |
| Mutaties | ||||
| Tijdelijke verschillen | - | 1.393 | - | 1.393 |
| Resultaat deelnemingen | 24 | - | - | 24 |
| Langlopende verplichting Thuispoort | - | - | - | - |
| Voorzieningen | - | - | -2 | -2 |
| Ontvangen aflossing | - | - | - | - |
| Stand per 31 december 2025 | 32 | 7.740 | 376 | 8.148 |
8.8.4.1 Deelnemingen
De deelnemingen betreffen:
| Aandeel in kapitaal | Resultaat boekjaar | Aandeel BW in resultaat | Eigen vermogen per 31 december | Aandeel BW in Eigen vermogen | |
|---|---|---|---|---|---|
| EUR | EUR | EUR | EUR | ||
| Gebiedsontwikkeling 's-Hertogenbosch-Oost Beheer B.V., Utrecht | 50% | 46 | 24 | 63 | 32 |
| Totaal | 46 | 24 | 63 | 32 | |
| BrabantWonen Holding B.V., Oss | 100% | -319 | -319 | -24.405 | -24.405 |
| Ontwikkelingscombinatie Bernhoven Beheer B.V., Oss | 67% | -40 | -26 | -1.207 | -805 |
| Ontwikkelingscombinatie Willemspoort Middengebied B.V., Rotterdam | 33% | -0 | -0 | -69 | -23 |
| Totaal | -359 | -346 | -25.680 | -25.232 |
Het resultaat deelnemingen betreft de resultaten zoals verantwoord onder paragraaf 8.9.9. Voor ons aandeel in het negatieve vermogen van BrabantWonen Holding B.V., Ontwikkelingscombinatie Bernhoven Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Willemspoort Middengebied B.V. vormden we een voorziening. Deze is terug te vinden onder paragraaf 8.9.3 voorziening deelnemingen.
8.8.4.2 Latente belastingvordering(en)
Het verloop van de belastingvordering(en) specificeren we als volgt:
(EUR)
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Opgenomen onder financiële vaste activa | Opgenomen onder financiële vaste activa | |
| EUR | EUR | |
| Stand per 1 januari | 6.347 | 6.911 |
| Mutaties | ||
| Tijdelijke verschillen | 1.393 | -564 |
| Resultaat deelnemingen | - | - |
| Stand per 31 december | 7.740 | 6.347 |
De opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 2,0257%. Het kortlopend deel (< 12 maanden) van deze latentie is € 1,4 miljoen.
Vastgoed in exploitatie
Ten aanzien van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2025 € 3,68 miljard. De fiscale boekwaarde bedraagt ultimo 2025 € 2,71 miljard.
Het totale waarderingsverschil ultimo 2025 van € 965 miljoen wordt niet volledig gewaardeerd omdat alleen rekening is gehouden met tijdelijke verschillen waarbij de afwikkeling binnen een afzienbare termijn plaatsvindt. Er is alleen sprake van een duidelijk afwikkelmoment bij vastgoed waarop een fiscaal afschrijvingspotentieel zichtbaar is. De nominale waarde van deze latentie bedraagt per 31 december 2025 € 9,1 miljoen. De contante waarde van deze latentie bedraagt per 31 december 2025 € 7,5 miljoen.
Leningen o/g en u/g
In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.
8.8.4.3 Leningen u/g
De leningen u/g betreffen de volgende contracten:
| Einde looptijd | Rente | 31-dec-25 | |
|---|---|---|---|
| EUR | |||
| Leningen u/g | |||
| BrabantWonen GOGWO B.V. | Variabel | Variabel | 22.152 |
| Voorziening GOGWO B.V. | -22.152 | ||
| - |
De verstrekte lening aan BrabantWonen GOGWO B.V. heeft een variabele rente voor de restant looptijd. Voor deze lening zijn geen zekerheden verkregen.
8.8.4.4 Overige financiële vaste activa
Onder de overige financiële vast activa verantwoorden we de eenmalige kapitaalstorting ten behoeve van het startkapitaal van Coöperatief Thuispoort U.A. Deze langlopende vordering komt terug naar BrabantWonen wanneer de samenwerking met Thuispoort beëindigd wordt.
Onder de overige financiële vaste activa verantwoorden we de erfpacht die we overnamen met de fusie met stichting Nieuw Berlerode. Jaarlijks valt hier een gedeelte van vrij, deze vrijval presenteren we onder desinvesteringen.
8.8.5 Voorraden
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Vastgoed bestemd voor de verkoop | 1.116 | 1.648 |
| Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop | 852 | 835 |
| Overige voorraden | 9.195 | 8.397 |
| 11.163 | 10.880 |
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de terugkoop van 3 koopgarant-woningen (€ 1,1 miljoen).
De voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop ultimo 2025 bestaat uit de grondpositie aan de Saal van Zwanenbergsingel in Oss (€ 0,8 miljoen).
De overige voorraden betreft de grondpositie van de Zusterflat in ’s-Hertogenbosch (€ 9,2 miljoen).
8.8.6 Vorderingen
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
8.8.6.1 Huurdebiteuren
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Huurdebiteuren | 2.830 | 2.665 |
| Af: voorziening wegens oninbaarheid | -1.325 | -1.288 |
| Totaal huurdebiteuren | 1.505 | 1.377 |
8.8.6.2 Overheidsinstellingen
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Gemeente Oss | 57 | 1 |
| Gemeente 's-Hertogenbosch | - | 9 |
| Totaal vorderingen op overheidsinstellingen | 57 | 10 |
8.8.6.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Vordering op deelneming in BrabantWonen GOGWO B.V. | 4.690 | 3.948 |
| Voorziening op vordering BrabantWonen GOGWO B.V. | -4.690 | -3.948 |
| Vordering op deelneming in BrabantWonen GO Bernhoven B.V. | 82 | 110 |
| Totaal vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen | 82 | 110 |
8.8.6.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Vennootschapsbelasting 2025 | 1.938 | 0 |
| Vennootschapsbelasting 2024 | 553 | 807 |
| Vennootschapsbelasting 2023 | 4 | 3.506 |
| 2.495 | 4.313 |
8.8.6.5 Overige vorderingen
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| BrabantZorg | 641 | 777 |
| Overige vorderingen | 176 | 110 |
| Totaal overige vorderingen | 817 | 887 |
De vorderingen op BrabantZorg hebben hoofdzakelijk betrekking op de afrekening doorbelaste kosten aan BrabantZorg betreffende projecten en de jaarlijkse afrekening extramuralisatie.
8.8.6.6 Overlopende activa
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Overige | 1.919 | 2.203 |
| Totaal overlopende activa | 1.919 | 2.203 |
De overlopende activa hebben met name betrekking op vooruitbetaalde zakelijke lasten waaronder licenties, serviceovereenkomsten ICT en verzekeringen.
8.8.7 Liquide middelen
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Kas/bank/giro | 7.895 | 10.705 |
| Totaal liquide middelen | 7.895 | 10.705 |
Van de liquide middelen staat € 538.000 < 1 jaar niet ter vrije beschikking.
8.8.8 Eigen vermogen
Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Stand per 1 januari | 2.727.654 | 2.397.066 |
| Resultaat boekjaar | 168.717 | 330.588 |
| Stand per 31 december | 2.896.371 | 2.727.654 |
8.8.8.1 Overige reserves
Het verloop van de overige reserves is als volgt:
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Stand per 1 januari | 596.949 | 1.213.380 |
| Realisatie als gevolg van verkoop | 2.947 | 3.232 |
| Overboeking naar herwaarderingsreserve | -109.866 | -306.006 |
| Resultaat vorig boekjaar | 330.588 | -313.657 |
| Stand per 31 december | 820.618 | 596.949 |
8.8.8.2 Herwaarderingsreserve
Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Stand per 1 januari | 1.800.117 | 1.497.343 |
| Realisatie als gevolg van verkoop | -2.947 | -3.232 |
| Overboeking vanuit overige reserve | 109.866 | 306.006 |
| Stand per 31 december | 1.907.036 | 1.800.117 |
In het vermogen namen we per 31 december 2025 een herwaarderingsreserve op van € 1.907,0 miljoen. De herwaarderingsreserve heeft voor € 1.821,8 miljoen betrekking op het DAEB vastgoed in exploitatie en voor € 85,2 miljoen betrekking op het niet-DAEB vastgoed in exploitatie.
Per 31 december 2025 is totaal € 1.907,0 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2024: € 1.800,1 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriele besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.
De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van BrabantWonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen.
Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.
Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voorvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.
Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd).
Het bestuur van BrabantWonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.
8.8.8.3 Resultaat boekjaar
De resultaatbestemming is nog niet verwerkt in de jaarrekening. Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2025 ad € 168,7 miljoen als volgt te bestemmen:
- Het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2025 ad € 168,7 miljoen aan de overige reserves toe te voegen.
8.8.9 Voorzieningen
Het verloop van de voorzieningen is als volgt:
| Stand per 1 januari 2025 | Dotaties | Onttrek-kingen | Vrijval | Waardever-anderingen | Mutatie ORT (via voorziening ORT) | Stand per 31 december 2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EUR | EUR | EUR | EUR | EUR | EUR | EUR | |
| Onrendabele investeringen nieuwbouw | 60.151 | 9.401 | -35.053 | - | -13.264 | 9.608 | 30.843 |
| Onrendabele investeringen renovatie | 26.950 | 26.514 | -15.368 | - | - | 24 | 38.120 |
| Latente belastingverplichtingen | - | - | - | - | - | - | - |
| Deelnemingen | 24.886 | 346 | - | - | - | - | 25.232 |
| Totaal | 111.987 | 36.261 | -50.421 | - | -13.264 | 9.632 | 94.195 |
8.8.9.1 Onrendabele investeringen nieuwbouw
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Boekwaarde per 1 januari | 60.151 | 108.338 |
| Dotaties | 9.401 | 46.676 |
| Onttrekkingen | -35.053 | -14.103 |
| Waardeveranderingen | -13.264 | -33.876 |
| Vrijval | - | - |
| Mutatie ORT (via voorziening ORT) | 9.608 | -46.884 |
| Boekwaarde per 31 december | 30.843 | 60.151 |
De dotatie van de voorziening wordt verklaard door het treffen van voorzieningen voor nieuwe projecten waarvoor een investeringsbesluit in het boekjaar is genomen. Onttrekkingen zien toe op opgeleverde nieuwbouwprojecten.
8.8.9.2 Onrendabele investeringen renovaties
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Boekwaarde per 1 januari | 26.950 | 6.999 |
| Dotaties | 26.514 | 32.377 |
| Onttrekkingen | -15.368 | -12.402 |
| Waardeveranderingen | - | - |
| Mutatie ORT (via voorziening ORT) | 24 | -24 |
| Boekwaarde per 31 december | 38.120 | 26.950 |
De dotatie voor de renovatieprojecten waarvoor we in 2025 een investeringsbesluit hebben genomen. Onttrekkingen zien toe op opgeleverde renovatieprojecten.
8.8.9.3 Voorziening deelnemingen
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Stand per 1 januari | 24.886 | 24.000 |
| Dotaties | 346 | 886 |
| Onttrekkingen | - | - |
| Vrijval | - | - |
| 346 | 886 | |
| Stand per 31 december | 25.232 | 24.886 |
De voorziening deelnemingen is gevormd voor de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde van deelnemingen BrabantWonen Holding B.V., Ontwikkelingscombinatie Bernhoven Beheer B.V. en Ontwikkelingscombinatie Willemspoort Middengebied B.V. volgens de vermogensmutatiemethode negatief is en Stichting BrabantWonen instaat voor de schulden van deze vennootschap respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze vennootschap tot betaling van haar schulden in staat te stellen.
8.8.10 Langlopende schulden
Het verloop van de langlopende schulden is als volgt:
| Stand per 31 december 2025 | Aflossings-verplichting 2026 | Resterende looptijd > 1 jaar | Resterende looptijd > 5 jaar | |
|---|---|---|---|---|
| EUR | EUR | EUR | EUR | |
| Schulden/leningen overheid | - | - | - | - |
| Schulden/leningen kredietinstellingen | 835.440 | 34.637 | 140.921 | 659.882 |
| Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden | 35.603 | 429 | 1.716 | 33.458 |
| Overige schulden | 32 | - | - | 32 |
| Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen | - | - | - | - |
| 871.075 | 35.066 | 142.637 | 693.372 |
In de tabel presenteren we ultimo 2025 een langlopend en een kortlopend deel van de aflossingsverplichting. Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar namen we in de balans op onder de schulden op korte termijn.
De door het WSW geborgde leningportefeuille van BrabantWonen bedraagt € 821,9 miljoen.
Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is als volgt:
| Aflosbaar over 2 jaar | Aflosbaar over 3 jaar | Aflosbaar over 4 jaar | Aflosbaar over 5 jaar | |
|---|---|---|---|---|
| EUR | EUR | EUR | EUR | |
| Schulden/leningen overheid | - | - | - | - |
| Schulden/leningen kredietinstellingen | 33.253 | 35.281 | 36.518 | 35.869 |
| Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden | 429 | 429 | 429 | 429 |
| Overige schulden | - | - | - | - |
| 33.682 | 35.710 | 36.947 | 36.298 |
Marktwaarde leningen
De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2025 € 854,7 miljoen (2024: € 761,2 miljoen).
De marktwaarde van de leningportefeuille is gestegen ten opzichte van 2024. De stijging komt door de toename van de leningportefeuille.
De gemiddelde duration van de leningportefeuille van BrabantWonen is 9,7 jaar. De gemiddelde looptijd van de leningen is 18,9 jaar.
8.8.10.1 Leningen overheid en kredietinstellingen
| Schulden/ leningen kredietin-stellingen | Overige schulden | Totaal | |
|---|---|---|---|
| EUR | EUR | EUR | |
| Stand per 1 januari (lang- en kortlopend) | 719.785 | - | 719.785 |
| Bij: nieuwe leningen | 155.000 | - | 155.000 |
| Af: aflossingen | -38.955 | - | -38.955 |
| Af: vrijval agio leningen | -390 | - | -390 |
| Stand per 31 december (lang- en kortlopend) | 835.440 | - | 835.440 |
| Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn | 34.637 | - | 34.637 |
| Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn | 800.803 | - | 800.803 |
De schulden/leningen van kredietinstellingen hebben de volgende kenmerken:
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Vastrentende leningen | ||
| Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum | 813.946 | 689.901 |
| Gemiddelde rente | 2,72% | 2,73% |
| Gemiddelde looptijd | 19,6 | 18,4 |
| Reële waarde | 843.698 | 742.247 |
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Leningen met variabele rente | ||
| Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum | 11.000 | 19.000 |
| Gemiddelde rente | 2,74% | 3,75% |
| Gemiddelde looptijd | 10,4 | 19,2 |
| Reële waarde | 11.000 | 19.000 |
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Agio op de leningen | ||
| Stand per balansdatum Vestia | 9.093 | 9.322 |
| Stand per balansdatum woningruil | 1.402 | 1.561 |
| Looptijd Vestia | 36,0 | 37,0 |
| Looptijd woningruil | 12,0 | 13,0 |
Het agio op de leningen is ontstaan door de leningruil Vestia waarbij leningen met een marktconforme rente zijn geruild voor leningen met een niet-marktconforme (hogere) rente. Het bedrag betreft het verschil tussen de boekwaarde van de aan Vestia overgedragen leningen en reële waarde van de van Vestia overgenomen leningen. De toevoeging is direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt als volkshuisvestelijke bijdrage onder de post ‘overige organisatiekosten’ en valt via de effectieve rentemethode vrij over de resterende looptijd van de van Vestia overgenomen leningen.
Daarnaast zijn er in 2023 2 APT trajecten doorlopen waarbij er agio op de onderling geruilde leningen is ontstaan.
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Geen herziening | 807.275 | 682.721 |
| Agio Vestia | 9.093 | 9.322 |
| Agio woningruilprojecten | 1.402 | 1.561 |
| Roll-over | 11.000 | 19.000 |
| 1 tot 5 jaar | 3.667 | 4.000 |
| 5 tot 10 jaar | 3.003 | 3.180 |
| > 10 jaar | - | - |
| 835.440 | 719.784 |
8.8.10.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| 1 januari | ||
| Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht | 15.310 | 18.075 |
| Vermeerderingen/verminderingen | 20.632 | 16.609 |
| Schuld per 1 januari | 35.942 | 34.684 |
| Mutaties | ||
| Terugkoopverplichting 2025 | - | 999 |
| Teruggekochte woningen | -1.189 | -1.032 |
| Waardeverandering | 1.959 | 3.417 |
| Terugneming waardeverandering | -1.109 | -1.198 |
| Terugkoopverplichting naar kortlopende schulden | -772 | -1.534 |
| Afwaarderingen terugkoopverplichting naar kortlopende schulden | 343 | 606 |
| Saldo mutaties | -768 | 1.258 |
| 31 december | ||
| Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht | 12.240 | 15.310 |
| Vermeerderingen/verminderingen | 22.934 | 20.632 |
| Schuld per 31 december | 35.174 | 35.942 |
8.8.11 Kortlopende schulden en overlopende passiva
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Schulden aan kredietinstellingen | 34.637 | 31.343 |
| Schulden aan overheidsinstanties | 25 | 659 |
| Schulden aan leveranciers | 6.936 | 15.914 |
| Belastingen en premies sociale verzekeringen | 8.727 | 6.077 |
| Schulden ter zake van pensioenen | - | 182 |
| Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen | 350 | 350 |
| Overige schulden | 30.138 | 28.577 |
| Overlopende passiva | 200 | 325 |
| Totaal kortlopende schulden en overlopende passiva | 81.013 | 83.427 |
Specificatie schulden aan overheidsinstanties
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Overige schulden aan gemeenten | ||
| Gemeente 's-Hertogenbosch | 24 | 193 |
| Gemeente Oss | 1 | 466 |
| Totaal schulden aan overheidsinstanties | 25 | 659 |
Specificatie overige schulden
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Nog niet vervallen rente | 9.945 | 7.971 |
| Nog te verwerken huur | 14.618 | 15.641 |
| Voorziening glasfonds | 145 | 56 |
| Te betalen verlofrechten | 639 | 585 |
| Te betalen POB | 679 | 627 |
| Te restitueren servicekosten | 364 | 670 |
| Uitgevoerde werkzaamheden waarvan de factuur nog niet is ontvangen | 3.319 | 2.094 |
| Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden < 1 jaar | 430 | 928 |
| Te betalen vergoedingen reorganisatie < 1 jaar | - | 5 |
| Totaal kortlopende overige schulden | 30.138 | 28.577 |
De nog te verwerken huur betreft de afkoop van kapitaallasten van o.a. de complexen Corte Foort, Odendael, de Heegt en Maasland voor de resterende looptijd, waarop de huur jaarlijks vrijvalt naast de afkoop van de kapitaalslasten van de commerciële ruimten BrabantZorg.
8.8.12 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
8.8.12.1 Investeringsverplichtingen
De omvang van de investeringsverplichtingen op onze nieuwbouwprojecten bedraagt eind 2025 € 230,5 miljoen. Naar verwachting voldoen we deze verplichtingen binnen twee jaar. Daarnaast gingen we investeringsverplichtingen aan voor de renovaties voor € 40,8 miljoen.
Eind 2010 is een samenwerkingsovereenkomst tussen Jeroen Bosch Ziekenhuis, Proper Stok Groep, de gemeente 's-Hertogenbosch en BrabantWonen opgesteld. Betreft geen grondpositie, maar eerste recht tot aankoop van gronden van de gemeente. Begin 2011 is hiervoor de gezamenlijke entiteit Ontwikkelmaatschappij Willemspoort Middengebied C.V. en B.V. opgericht. In artikel 18 staat beschreven dat alle sociale huurwoningen in het project Willemspoort (179 woningen) en 67 markthuurwoningen ten behoeve van BrabantWonen worden ontwikkeld en gerealiseerd. De grond voor de 179 sociale huurwoningen namen we al af in 2023 af. De openstaande verplichting betreft de afname van de grond voor 67 markthuurwoningen.
Met de gemeente Bernheze tekenden we in 2025 een samenwerkingsovereenkomst voor de afname van de grondpositie aan de Mozartlaan in Heesch ad € 0,5 miljoen voor de ontwikkeling van 25 sociale huurappartementen.
8.8.12.2 Onderhoudsverplichtingen
Ultimo boekjaar gingen wij verplichtingen aan voor dagelijks onderhoud en planmatig onderhoud voor een totaalbedrag van € 11,8 miljoen, waarvan de uitvoering nog start. Dit vindt binnen één jaar plaats.
8.8.12.3 Heffing saneringsfonds
Het saneringsfonds is er om noodlijdende corporaties er financieel weer bovenop te helpen. In 2025 hoefden corporaties geen bijdrage te doen voor dit fonds.
Afhankelijk van nieuwe ontwikkelingen of nieuwe inzichten zouden ervoor kunnen zorgen dat er weer sprake is van een heffing. Aangezien er op dit moment geen indicaties zijn die hier op wijzen verwacht het WSW dat hier geen sprake van zal zijn tot 2030.
8.8.12.4 Obligolening
BrabantWonen heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW een obligolening aangetrokken.
De lening sluit aan op hetgeen is vereist. Dit betekent dat de hoofdsom overeenkomt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2024 en kent nu een hoogte van € 19.129.000. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en BrabantWonen niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde.
In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door BrabantWonen.
8.8.12.5 Borgstelling
Onderstaande bedrijven gaven aan ons een bankgarantie af:
| Project | Bedrijf | Omschrijving | Retour/vervalt | Bedrag |
|---|---|---|---|---|
| Berewouthof | Van de Klok BV | Concerngarantie 2511-05422 | Tot alle verplichtingen zijn voldaan; uiterlijk 1-10-2026. | € 240.392 |
| Boschveld vlek 21, fase 2 | Van Wijnen Groep BV | Garantienr. 202556100304MH/CW | 6 maanden na oplevering; medio 2027. | € 1.408.825 |
| EKP | VolkerWessels | Concerngarantie 24.035 | Uiterlijk 1-10-2028 | € 1.000.000 |
| Gestelse Buurt flat 5 en 6 | Dura Vermeer Groep NV | Concerngarantie CG2025-04 | Einde onderhoudstermijn | € 442.397 |
| Hoff van Hollantlaan | Hoedemakers Bouw BV | Uitvoeringsgarantie nr. RTGD25T03267 | Tot vrijgave | € 279.833 |
| Orthen Links Fase 4 | BanBouw Holding BV | Concerngarantie | Bij oplevering; juni 2026 | € 198.750 |
| Osseweg | Muller Bouw BV | Concerngarantie | Tot alle verplichtingen zijn voldaan | € 253.800 |
| Sint Jorisstraat | Van de Klok BV | Concerngarantie 2511-05422 | Tot alle verplichtingen zijn voldaan; uiterlijk 1-10-2027. | € 535.731 |
| Verdistraat | Barli BV | Uitvoeringsgarantie nr. RTGD25T03380 | Tot vrijgave | € 320.000 |
8.8.12.6 Jubileumgratificatie
Onze werknemers ontvangen een jubileumgratificatie bij een 12,5 jarig jubileum (25% van een bruto maandsalaris, 25 en 40 jaar jubileum (beide een bruto maandsalaris). Voor 2026 bedraagt onze jubileumverplichting € 54.102.
8.8.12.7 Overige aansprakelijkheidsverplichtingen
BrabantWonen vormt samen met BrabantWonen Holding B.V., BrabantWonen GOGWO B.V., BrabantWonen GO Willemspoort B.V., BrabantWonen GO Bernhoven B.V., Willemspoort C.V., Ontwikkelingscombinatie Bernhoven C.V. en Gebiedsontwikkeling ’s-Hertogenbosch Oost B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.
Op grond van de invorderingswet zijn BrabantWonen en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.
8.8.12.8 Eerste optie tot koop
BrabantZorg heeft een eerste optie tot koop op het door haar gehuurde vastgoed.
8.8.13 Verbonden partijen
Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van BrabantWonen en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.
Met haar deelnemingen heeft BrabantWonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal vastgoed in exploitatie) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.