1 Passend wonen

We willen ons bezit ook op de lange termijn laten aansluiten bij de behoefte van onze bewoners en verder verduurzamen. Dit doen we door het woningbestand aan te passen aan de te verwachten aard en omvang van onze (toekomstige) bewoners en hun veranderende wensen.  

Nieuwbouw opleveringen
Door middel van nieuwbouw voegen we nieuwe woningen toe aan onze woningvoorraad. Daarnaast vervangen we verouderd bezit dat niet meer voldoet aan de huidige eisen van de woningzoekenden en of onze duurzaamheidsdoelstelling. Het accent voor de nieuwbouwontwikkeling lag in 2025 op de gemeenten Oss, ’s-Hertogenbosch, Bernheze, Maashorst en Maasdriel. Daarnaast lag onze focus in 2025 op het renoveren en verduurzamen van ons bezit, waarbij ook monumentale panden gerenoveerd worden. Alle nieuwbouwwoningen voldoen aan de eisen voor Bijna Energie-neutrale Gebouwen (BENG) en de opgeleverde renovatiewoningen hebben minimaal label B.

In totaal zijn in 2025:

• 369 sociale huurwoningen opgeleverd; 
• 52 middenhuurwoningen opgeleverd;
• 36 zorgeenheden met 4 ontmoetingsruimtes opgeleverd;
• 2 commerciële ruimten opgeleverd;

Hiermee hebben we onze doelstelling voor wat betreft nieuwbouw (realiseren 400 woningen volgens de BENG-norm) gehaald. 

• In de gemeente ’s-Hertogenbosch zijn 397 woningen opgeleverd: 345 sociale huurwoningen en 52 middenhuurwoningen (locaties Gestelse Buurt, Studentenwoningen Poortdenker/Avans en Palazzo).
• In de gemeente Oss zijn géén huurwoningen opgeleverd in 2025. Er zijn in Oss wel woningen in aanbouw.
• In de gemeente Maashorst (Schaijk) zijn 24 sociale huurwoningen opgeleverd.
• In de gemeente Maasdriel (Ammerzoden) zijn 36 zorgeenheden en 4 ontmoetingsruimten opgeleverd.

Bouwen van studentenwoningen / friends concept
In 2023 is de bouw van het project ‘De PoortDenker’ met 226 wooneenheden (22 zelfstandig en 204 onzelfstandig) in het Paleiskwartier te ’s-Hertogenbosch gestart. Het concept achter deze studentenwoningen was het zogenaamde "woningdelen". Twee studenten gaan dan samenwonen in één appartement, waarbij elke student een eigen privéruimte heeft en voorzieningen zoals de keuken, toilet en badkamer delen. Bij de verhuring hebben we specifiek gekeken naar het zorgvuldig koppelen van de studenten. Door middel van een strak georganiseerd koppelevent konden studenten zelf bepalen met wie ze een woning wilden delen. Op 25 september zijn de sleutels uitgereikt aan de nieuwe bewoners van De PoortDenker. Samen met Avans en de gemeente hebben we eind november gezamenlijk de opening gevierd van Campus300.. 

Linck
Voor de locatie van het voormalige belastingkantoor aan de Raadhuislaan in Oss heeft AM Wonen samen met BrabantWonen het plan ‘Linck’ ontwikkeld. BrabantWonen heeft hier 170 huurwoningen afgenomen.
In Linck komen vier woongebouwen met in totaal 198 woningen. Het aanbod omvat 28 koopwoningen, 52 middenhuurwoningen, 108 sociale huurwoningen en 10 Friends-woningen. Kenmerkend zijn de verschillende gezamenlijke dakterrassen die verbonden zijn met loopbruggen op de vierde verdieping. Hierdoor kunnen bewoners elkaar eenvoudig ontmoeten.
Door het toevoegen van een groot aantal duurzame woningen op een centrale plek in de stad, leveren we een flinke bijdrage om de druk op de huurmarkt te verlichten. Ook met de Friends-woningen, waarbij twee huurders (geen partners) een woning delen, bieden we een betaalbare oplossing voor woningzoekenden. Eind 2025 is de aanneemovereenkomst getekend door BrabantWonen, AM en aannemer Berghege. In maart 2026 start de bouw. Begin 2028 ontvangen de eerste bewoners de sleutel van hun nieuwe duurzame woning.

Er wordt actief geacquireerd naar ontwikkelingen in het middenhuursegment, met als resultaat dat we op meerdere locaties de partij zijn voor de middenhuurwoningen. In 2025 hadden we 174 niet-DAEB woningen in aanbouw. Daarvan 108 woningen in de gemeente ‘s-Hertogenbosch, te weten Coudewater met 41 eenheden (waarvan vier woningen in de vrije sector),  Gestelse Buurt (flat 3 en 4) met 30 eenheden,  Gestelsebuurt (flats 5 en 6) met 22 eenheden en EKP met 15 eenheden. In de gemeente Oss waren er 65 niet-DAEB woningen in aanbouw, waarvan 42 eenheden aan de Spoorlaan en Zwaluwstraat en 23 eenheden aan de Euterpelaan Rosso (blok c). In 2025 leverden we de 52 eenheden in de Gestelse buurt op.

65plus verhuisregeling
Sinds 1 oktober 2020 hebben we samen met woningcorporaties Zayaz, Mooiland en Joost de 65plus verhuisregeling ingevoerd in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Dit is een regeling die speciaal bedoeld is voor senioren die nu in een grote huurwoning wonen en de stap naar een kleinere, gelijkvloerse huurwoning willen maken. Na een aantal jaren positieve ervaringen te hebben opgedaan in ’s-Hertogenbosch hebben we in 2024 besloten de 65plusverhuisregeling ook in Oss toe te passen.
In 2025 hebben wij veel gesprekken gevoerd en regelingen getroffen om huurders te ondersteunen. In ’s-Hertogenbosch ging het om 35 gesprekken en 27 regelingen, wat resulteerde 6 verhuizing via deze regeling. In Oss waren er 28 gesprekken en 24 regelingen wat resulteerde in 3 verhuizingen via deze regeling.

Deze cijfers tonen aan dat onze inspanningen niet in verhouding staan tot het resultaat. Het verschil tussen het aantal gesprekken en regelingen en het daadwerkelijke effect is groot: verhuizingen blijven achter. Dit heeft verschillende oorzaken.

• Veel deelnemers besluiten na het gesprek niet deel te nemen, vaak omdat zij niet binnen twee jaar willen verhuizen of liever kiezen voor een aanleunwoning van BrabantWonen. Deze complexen vallen buiten de regeling vanwege andere voorrangsregels.
• Daarnaast zien we dat huurders zeer specifieke woonwensen hebben, zoals de wens om in dezelfde wijk te blijven wonen. Dit maakt doorstroming lastig en vertraagt het proces.

In 2025 hebben we actief ingezet op zichtbaarheid en contact met onze doelgroep. Zo waren we op 1 mei aanwezig bij de seniorendag van Seniorenvereniging Brabant Zeeland en op 6 oktober bij het Seniorenfestival van Farent. Deze momenten waren waardevol om direct in gesprek te gaan met huurders, hun wensen beter te begrijpen en hen te informeren over de mogelijkheden van onze regelingen.

In 2026 willen we deze lijn voortzetten en verder versterken. Naast het analyseren van knelpunten en het opstellen van een plan van aanpak, onderzoeken we ook hoe we onze communicatie en aanwezigheid kunnen verbeteren. Door meer persoonlijke benadering en gerichte informatie hopen we de huurders te motiveren om gebruik te maken van de regelingen. Ons uiteindelijke doel blijft: het bevorderen van doorstroming en het creëren van passende woonoplossingen voor onze huurders.

Regionale doorstroomregeling
Binnen de regio van Thuispoort zijn er verschillende doorstroomregelingen van toepassing.Onze 65+ verhuisregeling is er daar een van. De wens is om te gaan werken met één regionale doorstroomregeling. Samen met de andere corporaties die aangesloten zijn bij Thuispoort zijn we dit idee aan het uitwerken.

Per 31 december 2025 bezit BrabantWonen 22.595 verhuurbare eenheden. Dit bezit is als volgt verdeeld:

De betaalbaarheid voor alle doelgroepen is uitgangspunt voor het huurbeleid van BrabantWonen. Daarvoor bieden wij woningen in het sociale segment en in het middensegment.

Sinds medio 2024 werkt BrabantWonen met circa 15 vaste huurprijzen voor zelfstandige woningen en sinds 2025 met circa 10 voor onzelfstandige woningen. Deze huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd en zijn gedurende het jaar niet onderhevig aan prijsschommelingen door aanpassingen in bijvoorbeeld de WOZ waarde en energielabels (door herziening van de methodiek). Voor nagenoeg vergelijkbare huurwoningen vraagt BrabantWonen eenzelfde huurprijs.

In de verschillende gemeenten waar BrabantWonen bezit heeft, heeft ruim 70% van de woningen een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens. Daarmee zijn deze bereikbaar voor onze primaire doelgroep.
Ook bezit BrabantWonen circa 900 woningen met een huurprijs tussen de Daeb-huurgrens (€900,07, prijspeil 2025) en de liberalisatiegrens (€ 1.184,82 prijspeil 2025). Deze woningen in het middensegment zijn toegankelijk voor woningzoekenden met een middeninkomen.

Huurderving
De totale huurderving over heel 2025 komt uit op 0,97%. Dit is een duidelijke verbetering ten opzichte van 2024, toen de huurderving 1,20% bedroeg. Daarmee zet de dalende lijn van de afgelopen jaren zich verder door.
Onze huurderving ligt bovendien ruim onder de interne doelstellingen van 1,25%. Dit laat zien dat we woningen sneller opnieuw verhuren, leegstand beperken en effectief sturen op het voorkomen van financiële verliezen.

Parkeerbeleid
Als onderdeel van de actualisatie van het parkeerbeleid zijn nieuwe geactualiseerde streefhuurprijzen voor de verschillende categorieën parkeerplaatsen vastgesteld. Het project “Implementatie parkeerbeleid” bevindt zich momenteel in een gevorderde fase. De projectgroep is actief bezig met het inventariseren van alle verhuurbare parkeerplaatsen. Deze worden opgenomen in ons primaire systeem, met als doel het systeem op een heldere en uniforme wijze in te richten ten behoeve van een geoptimaliseerd verhuurmutatieproces. Vooralsnog wordt verwacht dat het project in 2026 een beperkte vervolgfase zal kennen. 

Door woningen beter te isoleren, te voorzien van duurzamere installaties en door zonnepanelen te plaatsen, verlagen we de energielasten voor onze bewoners. Inmiddels heeft meer dan 53% van onze woningen minimaal een energielabel A. Tevens liggen we op koers om versneld de woningen met een huidig energielabel E,F of G te verbeteren. In deze aanpak nemen we ook de woningen met een monumentale status in de binnenstad van ’s-Hertogenbosch mee. In 2025 hebben we naast de renovaties ook een ruim aantal investeringen gedaan, gericht op verduurzaming. Dit staat verder omschreven in hoofdstuk 1.3.4.

Het betalen van huur is vanzelfsprekend, totdat factoren ervoor zorgen dat het betalen van de huur geen vanzelfsprekendheid meer is. De afdeling Incasso heeft als doel vroegtijdige, passende en blijvende oplossingen te zoeken voor huurachterstand. Belangrijk hierbij is de situatie van de bewoner. We hebben vijf belangrijke uitgangspunten in ons incassobeleid:

1. We doen samen met de huurder alles wat binnen onze invloed ligt om huurachterstand te voorkomen en/of te beperken. 
2. We zoeken daarbij verbinding met onze huurders, omdat we zo begrip kunnen krijgen voor de situatie van de huurder en samen met de huurder en hulpverleners kunnen werken aan korte, haalbare doelen en een structurele oplossing. 
3. Onze houding hierbij is toegankelijk en begripvol om daardoor extra (financiële) stress bij de huurder te voorkomen. 
4. We staan daarbij voor een kort en gemakkelijk te begrijpen incassoproces waarbij we het belangrijk vinden dat een huurder tijdig en volledig betaalt. 
5. Daarbij verwachten we openheid en medewerking van de huurder om samen aan een goede oplossing te werken. 

Door de start van een Teamleider op de afdeling incasso in 2024 in is er een nauwere en betere samenwerking tussen Incasso en de afdelingen Financiën en Control, maar ook zeker met andere afdelingen, zoals Verhuur en Dagelijks Onderhoud. Hierdoor ligt de focus volledig op het optimaliseren van processen, preventief werken, analyseren en bewaken van cijfers en trends. 

Bij het analyseren van de cijfers is het van belang dat verschil wordt gemaakt in de cijfers van huurachterstanden en betaalachterstanden, met en zonder voorstanden. Voor de jaarrapportage kijken we daarbij naar de cijfers aan het eind van het jaar en vergelijken deze steeds met de jaareindes. In de praktijk zijn de maandelijkse standen grillig. Dit komt mede door externe omstandigheden, zoals het moment van afrekenen van de servicekosten.

In 2025 zijn 189 bezwaren ontvangen tegen huurverhogingen. Hiervan zijn er 58 gehonoreerd, 88 ingetrokken en 43 ingediend bij de huurcommissie.

Van deze 43 ingediende bezwaren zijn 5 ingetrokken door huurders (voor uitspraak), 35 zaken uitgesproken in het voordeel van BrabantWonen, en 1 uitspraak waarbij verhoging werd toegestaan, maar minder dan oorspronkelijk toegepast. In dat laatste geval hebben wij de verhoging aangepast naar een lager bedrag dan toegestaan. Daarnaast is 1 bezwaar nog in behandeling en zijn we in 1 zaak in verzet gegaan.

Huurkorting
In 2025 zijn er tien verzoeken voor tijdelijke huurkorting behandeld. Vijf verzoeken zijn toegekend, omdat bewoners voldeden aan de criteria voor tijdelijke financiële problemen. De overige vijf zijn afgewezen omdat ze niet binnen de voorwaarden vielen of omdat de situatie via een andere regeling is opgelost.

Huurharmonisatie
We volgen een harmonisatiebeleid om de huurprijs meer in overeenstemming te brengen met de kwaliteit en populariteit van onze woningen. Hierbij hebben we oog voor de bereikbaarheid van onze woningen voor onze doelgroep. 

In ons huurbeleid is vastgesteld dat bij mutatie van een woning de nieuwe kale huurprijs wordt vastgesteld op de streefhuur. Als de huurprijs van de woning vóór mutatie hoger was dan de streefhuur, bijvoorbeeld door inkomensafhankelijke huurverhoging of gewijzigd huurbeleid, verlagen we de huur bij mutatie tot de streefhuur om tot de vastgestelde prijs-kwaliteitsverhouding te komen.

Onze duurzaamheidambities zijn onverminderd groot gebleven. Medio 2024 is ons Koersplan Duurzaamheid vastgesteld door de RvC waardoor we in 2025 konden starten met het implementeren van het nieuwe koersplan. De doelstelling is aangescherpt tot “in 2050 zijn wij minimaal CO2-neutraal en waar mogelijk streven we naar CO2 negatief”.  

Daarbij is de focus minder te komen liggen op energie maar vooral op de thema’s waar we een lage milieu impact kunnen realiseren op het gebied van CO2 reductie. Het koersplan zal nu vertaald gaan worden naar concrete doelstellingen met bijbehorende acties. Op basis hiervan is in 2025 gestart met de implementatie. Elke afdeling heeft daarbij de thema's vertaald naar hun activiteitenplan.

In 2023 is het Lenteproject  ‘Een goed gebruik’ samen met de campagne Tante Tip gestart. Dit project moet ertoe leiden dat wij huurders meer en beter voorlichten over het gebruik van hun installaties voor verwarmen, ventileren en koelen, om zo te besparen op het energieverbruik. We richten ons project met name op de bestaande bouw die niet op korte termijn wordt verduurzaamd. Daar is naar verwachting nog een energiebesparing van 10% te behalen. Het project bestaat inhoudelijk uit 3 parallelle sporen, te weten:

• Communicatie / beleid
• Werkprocessen
• Technische uitgangspunten

In september 2023 is een pilot in het rayon Ruwaard in Oss gestart. De evaluatie heeft plaats gevonden in het voorjaar van 2024. De uitkomsten zijn positief, maar de implementatie legt tegelijkertijd ook veel druk op de organisatie. In juli 2025 is besloten dat we het vervolg van dit project blijven financieren en dat we in 2026 gaan zoeken naar een manier waarop we goed aan kunnen sluiten, zonder dat het te veel druk legt op onze organisatie. We blijven daarmee onderdeel van het Lenteproject ‘Een goed gebruik’.

Duurzaamheidsakkoorden
In de gemeente Oss, ’s-Hertogenbosch, Bernheze, Meierijstad en St. Michielsgestel hebben we invulling gegeven aan de uitvoering van de gemaakte afspraken in de duurzaamheidsakkoorden. Deze akkoorden worden steeds gebruikt als basis voor de prestatieafspraken. Omdat het akkoord in 's-Hertogenbosch tot oktober 2025 liep, zijn we in samenwerking met de verschillende partners begin 2025 gestart met de herijking van het bestaande akkoord. Op 10 oktober 2025 is het geactualiseerde akkoord ondertekend.
Ook in Oss is het einde van de looptijd van het huidige akkoord in zicht. Eind 2025 zijn we daarom gestart met het vervolgproces om tot een nieuw of geactualiseerd akkoord te komen.

Duurzaamheidsprijs Van Republiq
Jaarlijks vraagt Republiq bij de grootste netbeheerders de verbruiken op van het bezit van de woningcorporaties en bepaalt hiermee het verbruik per huishouden per jaar. Op deze manier is het energieverbruik van vrijwel alle corporatiewoningen in Nederland in beeld en kan een besparing worden berekend.  Na tweemaal op rij de eerste plaats te hebben behaald als meest energiebesparende corporatie, hebben we in 2025 een respectabele vijfde plaats behaald. Gezien onze lopende verduurzamingsprojecten waar we onze (Rijks)monumentale complexen gaan aanpakken, verwachten we in 2026 en 2027 weer mee te doen voor de eerste prijs.

Koersplan Duurzaamheid
Na het opstellen van het koersplan in 2024, is er in 2025 een eerste aanzet gegeven voor implementatie van het koersplan. Er is een kernteam geformeerd die de borging organiseert. De bouwstenen van duurzaamheid worden in 2026 geïntegreerd in het ondernemingsplan. De drie thema’s van duurzaamheid binnen BrabantWonen worden in de volgende paragrafen behandeld:

• Circulariteit 
• Water en Groen
• Energie

De ambitie voor de vier biobased woningen in Boschveld is onverminderd groot gebleven. Samen met de samenwerkende partners in vlek 21 zijn we vier vergunde grondgebonden woningen aan het ‘omkatten’ naar biobased woningen. Daar waar geen biobased alternatieven voorhanden zijn, wordt circulair materiaal toegepast. Naast dit gegeven is het belangrijkste uitgangspunt een nieuwe opschaalbare standaard te creëren. Een extra uitdaging is daarbij ook de financiële haalbaarheid. In 2025 hebben we daar vooral de focus op gelegd om dit voor elkaar te krijgen. Voor deze woningen zal in 2026 een investeringsbesluit genomen worden, met enkele realistische aanpassingen die weliswaar niet biobased zijn, maar wel circulair. 

In Orthen-links zijn we gestart met een hybride houtbouwgebouw. De binnenkern van het gebouw is volledig opgetrokken uit hout, terwijl de buitenzijde een traditionele gemetselde buitenschil krijgt. Daarnaast zijn de balustrades van het gebouw gemaakt van de oude hekwerken van de gesloopte appartementen in Boschveld. Dit complex zal medio 2026 worden opgeleverd. Daarna volgt een evaluatie om de verhouding tussen de investering en de gereduceerde CO2 goed te kunnen duiden.

Voor circulariteit blijft het van belang dat ons technisch kwaliteitsbeleid actueel is voor zowel projectmatig onderhoud als nieuwbouw. We hebben ons volledige bezit aan materialen en materiaalstromen in kaart gebracht en verwerkt in een database.

Afgelopen jaar zijn er diverse projecten uitgevoerd in onze wijken. Vaak op verzoek van bewoners. Afdeling Sociaal Beheer ondersteunt waar nodig. Zo zijn er in 2025 op diverse locaties groenstroken en binnentuinen vernieuwd en soms ook uitgebreid, met daarbij aandacht voor verbeterde hemelwaterafvoer. Het uitleenpunt voor tuingereedschap Maaspoort is heropend en in samenwerking met Zayaz, Farent en Transfarmers zijn op verschillende locaties verwaarloosde tuinen aangepakt. De werkzaamheden voeren we zoveel mogelijk uit in samenwerking met de bewoners. Het organiseren van de Tuinendag Bollenveld is daar een mooi voorbeeld van.

Randvoorwaarde: meenemen, betrekken & inspireren
We hebben elkaar (collega’s, huurders en stakeholders) nodig om onze duurzaamheidsambitie en bijbehorende doelstellingen waar te maken. Bewustwording is geen doel op zich, maar een middel.

The Natural Step (TNS) blijft de basis binnen onze organisatie als het gaat om duurzaam denken en doen. We blijven met de methode vanuit  TNS werken. Binnen BrabantWonen is er een groep collega’s die de kar trekt: de Groene Gangmakers. Zij zijn getraind om de TNS-training te geven aan collega’s.  In 2025 zijn er betrekkelijk weinig trainingen aan collega’s gegeven. In 2026 worden er weer nieuwe trainingen georganiseerd. Er is bovendien besloten om TNS-trainingen een standaard onderdeel te maken van de onboarding van nieuwe collega’s.

EP2
De EP2 waarde van een gebouw is het berekende primair fossiel energiegebruik per jaar in kWh/m2 gebruiksoppervlak. In 2025 verbeterde onze EP2 van 154,36 kWh/m2/jr gemiddeld per woning naar 147,36 kWh/m2/jr.

Gemeente Oss
In 2025 bedroeg de taakstelling voor de gemeente Oss 131 personen. De huisvesting van statushouders in Oss wordt gezamenlijk verzorgd door BrabantWonen en Mooiland. Het totaal aantal geplaatste personen in 2025 kwam uit op 113, waardoor er een achterstand van 18 personen is ontstaan. Het afgelopen jaar was het uitdagend om voldoende geschikte woningen te vinden. Hoewel er woningen beschikbaar waren, bleken deze vaak niet passend voor de koppelingen vanuit het COA. In 2026 verwachten we diverse na reizigers, die meetellen voor de taakstelling. Hiermee zal de huidige achterstand grotendeels worden ingelopen. Voor de eerste helft van 2026 is de taakstelling vastgesteld op 79 personen.

Gemeente ’s-Hertogenbosch
In de regio ’s-Hertogenbosch is de opgave voor statushouders over 2025 volledig behaald. Dankzij de goede samenwerking tussen de woningcorporaties, de gemeente ’s-Hertogenbosch en VluchtelingenWerk is de taakstelling gerealiseerd. BrabantWonen heeft in 2025 in totaal 17 woningen aangeboden voor de huisvesting van statushouders.