1 Passend wonen

We willen ons bezit ook op de lange termijn laten aansluiten bij de behoefte van onze klanten en verder verduurzamen. Dit doen we door het woningbestand aan te passen aan de te verwachte aard en omvang van onze (toekomstige) klanten en hun veranderende wensen.  

Nieuwbouw opleveringen
Door middel van nieuwbouw voegen we nieuwe woningen toe aan onze woningvoorraad of vervangen we verouderd bezit dat niet meer voldoet aan de huidige eisen van de woningzoekenden en of onze duurzaamheidsdoelstelling. Het accent voor de nieuwbouwontwikkeling lag in 2022 op de gemeentes ’s-Hertogenbosch, Meierijstad, Bernheze en Oss. Daarnaast lag onze focus in 2022 op het verduurzamen van ons bezit. Alle nieuwbouwwoningen hebben minimaal label A en de opgeleverde renovatiewoningen minimaal label B (met uitzondering van de woningen met een verkooplabel).

In 2022 hadden we 453 woningen in aanbouw en zijn 164 sociale huurwoningen opgeleverd. Er zijn geen kavels verkocht. Daarnaast hebben we 318 woningen gerenoveerd en zijn voor 505 woningen de renovaties gestart. Hiermee hebben we onze doelstelling voor wat betreft nieuwbouw (realiseren 400 woningen volgens de BENG-norm) niet gehaald. In 2022 hebben we onze contacten met aannemers en beleggers geïntensiveerd om kansen op de markt niet voorbij te laten gaan. Het ziet ernaar uit dat deze inzet wordt beloond, maar gebleken is ook dat dit een langdurig traject is. In 2023 zetten we dit traject voort. Daarnaast is inmiddels ook besloten de capaciteit van onze afdeling Projecten Vastgoed uit te breiden zodat kansen die zich voordoen, ook direct opgepakt kunnen worden. 
Daarnaast onderzoekt de afdeling Projecten Vastgoed de mogelijkheden tot het afnemen van ‘kant en klare producten’ voor de nieuwbouw van appartementen zodat ook op dit punt de productie kan worden versneld. 

In de gemeente ’s-Hertogenbosch zijn 62 sociale huurwoningen opgeleverd (Gestelse Buurt flat 1 en 2). In de gemeente Oss zijn 17 sociale huurwoningen opgeleverd in het woonwagenkamp de Brasem en de Kromstraat en zijn in Herpen 40 woningen opgeleverd. Verder zijn in Veghel (gemeente Meierijstad) 24 woningen opgeleverd bij de Johannes en in Heesch (gemeente Bernheze) zijn 21 woningen van De Erven fase 2 opgeleverd.

_{62 appartementen Gestelsebuurt: Albrecht en (foto) Guido}

Opgeleverde woningen per gemeente in 2021 en 2022:

In 2022 hadden we (inclusief opgeleverde verhuureenheden) 322 sociale huurwoningen in aanbouw.

Aantallen in aanbouw per gemeente gedurende 2022:

Nieuwbouw verbindingen
Park Zwanenberg te Oss (oftewel Bernhoven terrein)
Er lopen nog een aantal verplichtingen met betrekking tot infra die voortkomen uit de anterieure overeenkomst met de gemeente. Zodra deze zijn afgerond, wordt de verbinding beëindigd. Naar verwachting is dit in 2023.

Willemspoort te ’s-Hertogenbosch
Binnen onze verbinding Willemspoort C.V. is een ontwikkelovereenkomst gesloten waarmee de ontwikkeling voor Willemspoort Zuid overgaat naar Heijmans. BrabantWonen heeft als voorwaarde een intentieovereenkomst gesloten voor de afname van 176 sociale huurwoningen en in de ontwikkelovereenkomst is opgenomen dat BrabantWonen de middel dure huurwoningen gaat afnemen. Daarnaast heeft BrabantWonen 79 parkeerrechten afgenomen. Door onderhandeling over de voorwaarden heeft het project vertraging opgelopen. In 2022 is gestart met de bouw van de parkeergarage en eind 2023, begin 2024 wordt gestart met de bouw van de sociale huurwoningen.

Investeringsbeslissingen
We hadden de intentie in 2022 voor 17 projecten een investeringsbeslissing te nemen. Voor onderstaande projecten is in 2022 een investeringsbesluit genomen:

• Gestelse Buurt Flat 3 en 4
• Zonnelied
• Willemspoort (Parkeren)
• Parklaan
• Willem Barendszstraat
• Kromstraat
• Sint Joachim en Anna
• Orthen links fase 4
• Kantoorlocatie Graafseweg
• Hadewychstraat (is al eerder in 2021 genomen)
• Coudewater
• Talentencampus
• Spoorlaan Zwaluwstraat
• Verdistraat
• Euterpelaan
• De Erven Fase 2 Deelgebied 3
• Kloostertuin (project is vervallen)
• Isabel van Portugal / Brabantstraat Oss
• Kapelaan Naustraat
• Herstructurering Carolushof
• Zustersflat GZG terrein

Vier projecten waren eind 2021 nog niet voorzien (Kromstraat, Sint Joachim en Anna, Willemspoort parkeren en Zonnelied).

Voor onderstaande projecten was de bedoeling in 2022 een investeringsbeslissing te nemen. Dit is echter niet gelukt, deze schuiven door in de tijd, zijn vervallen of de beslissing is eerder genomen:

• Orthen links fase 4
• Kantoorlocatie Graafseweg
• Hadewychstraat (is al eerder in 2021 genomen)
• Coudewater
• Talentencampus
• Spoorlaan Zwaluwstraat
• Verdistraat
• Euterpelaan
• De Erven Fase 2 Deelgebied 3
• Kloostertuin (project is vervallen)
• Isabel van Portugal / Brabantstraat Oss
• Kapelaan Naustraat
• Herstructurering Carolushof
• Zustersflat GZG terrein

De vertraging in de besluitvorming wordt veroorzaakt door bestemmingsplanprocedures die langer duren dan aanvankelijk gedacht (o.a. door capaciteitstekorten bij gemeente, gemeenteraadsverkiezingen en benodigde adviseurs). Daarnaast zijn we bij meerdere projecten turnkey afnemer en bepaalt de ontwikkelaar de snelheid.

Transformatieprojecten
Begin 2022 zijn we gestart met een transformatietraject voor het complex Sint Joachim en Anna in Veghel waarbij een verzorgingstehuis wordt getransformeerd naar 45 zelfstandige eenheden voor een mix van jongeren en jonge statushouders. Deze worden in 2023 opgeleverd.

Herstructurering
Oss

Spoorlaan en Zwaluwstraat
Nadat we in 2019 besloten tot herstructurering van deze woningen en met de bewoners een verhuisregeling afspraken, is na het vertrek van de laatste bewoner de sloop in gang gezet. Net voor kerst 2022 zijn de woningen gesloopt. Er wordt samen met de gemeente gewerkt aan het nieuw te realiseren programma. Het precieze programma is mede afhankelijk van de uitkomst van het wijkplan Schadewijk. 

Schadewijk
Gezamenlijk met de gemeente wordt hard gewerkt aan het afronden van een gebiedsvisie voor de Schadewijk. Deze wijkvisie geeft input aan hoe de wijk toekomstbestendig blijft. De verwachting is dat deze wijkvisie voor de zomer van 2023 wordt vastgesteld.

Willem Barendszstraat
In verband met de technische staat van de woningen is in 2021 een sloopbesluit genomen. Met de bewoners is een bewonersverhuisregeling afgesproken. Eind 2022 zijn 19 van de in totaal 22 woningen vrijgekomen en in leegstandsbeheer gegeven. Aan de resterende bewoners is de huur opgezegd per 31 mei 2023.

Voor de invulling van de locatie passen we de conceptueel bouwen methodiek toe. Middels een uitvraag volgens de Woonstandaard hebben een aantal woningfabrikanten een plan en prijs aangeboden. Aan de hand van zorgvuldig opgestelde selectiecriteria is het definitieve woningproduct gekozen: Fijn Wonen (van leverancier van Wijnen). De woningfabrikant zal aan de hand van een turnkey overeenkomst de sloop-/nieuwbouw begeleiden.

Brabantstraat/I. van Portugalstraat
In verband met de technische staat van de in totaal 16 woningen is voor 15 woningen een sloopbesluit genomen. Eén woning in een geschonden blok is technisch op orde gebracht voor de zittende bewoner. Bij mutatie wordt deze woning verkocht.

Eind 2022 zijn 12 woningen vrijgekomen en in leegstandsbeheer gegeven. De planontwikkeling voor de nieuwbouw op deze locatie is in een vergevorderd stadium.

Anemoonstraat, Oss
In de Anemoonstraat in Oss is een voormalig gezinsvervangend tehuis met lichte aanpassingen geschikt gemaakt als gemeentelijke tussenvoorziening. Hier worden sinds 1 oktober voor een periode van 1,5 jaar statushouders die zijn gekoppeld aan de gemeente Oss, en voor wie niet snel genoeg woonruimte beschikbaar is, tijdelijk gehuisvest. Voorzieningen worden gedeeld, bewoners hebben een ieder een eigen kamer. Voordelen zijn dat er ruimte komt in de AZC’s, bewoners het AZC kunnen verlaten en ze kunnen starten met hun inburgeringstraject.

Tijdelijke woningen
Onze ambitie, het realiseren van 150 tijdelijke woningen, hebben we in 2021 reeds behaald. In het afgelopen jaar hebben we met de gemeenten gesprekken gevoerd over 5 locaties voor tijdelijke woningen (1 in ’s-Hertogenbosch en 4 in Oss). Voor 2023 verwachten we op de locatie in ’s-Hertogenbosch en de locatie ‘Ruwaard’ in Oss de tijdelijke woningen te kunnen plaatsen. De overige drie locaties in Oss zijn nog in onderzoek en voorbereiding.

Renovaties
Bij renovaties gaat het om werkzaamheden aan de binnen- en buitenzijde van de woning. In elke woning voeren we (een combinatie van) energiebesparende maatregelen uit, zoals zolder-, gevel- en/of glasisolatie. Ook wordt het gebruik van duurzaamheidsaanpassingen, zoals het realiseren van waterbesparende toiletspoelingen en douchekoppen en het plaatsen van HR-combiketels, doorgezet. Onze renovatieprojecten hebben ook een sociale component. Onze woonconsulenten en wijkbeheerders hebben oog en oor voor de persoonlijke situatie van onze huurders. Daarnaast voeren we de reguliere onderhoudswerkzaamheden uit zoals het vervangen van cv-ketels, keukenblokken en dakbedekking.

In ’s-Hertogenbosch zijn 52 woningen aan de Hofstad gerenoveerd. In Oss zijn 266 woningen aan de Jan de Rooystraat, Gerrit van de Veenplein en Dahliastraat gerenoveerd. We hebben in 2022 minder woningen opgeleverd dan opgenomen in de begroting. Dit komt met name doordat het project Hofstad nog in uitvoering is en Kromstraat en Kelvinstraat zijn doorgeschoven naar 2023.

Voor een volledig overzicht van de aantallen renovaties in 2022 wordt verwezen naar paragraaf 7.3.2.1 in Financieel verslag.

Momenteel werken we via bouwteamcontracten met de vaste renovatiepartijen Van Wijnen, Casper de Haan, Pennings en Klokbouw. De samenwerking gaat inmiddels verder dan alleen volgens de bouwteamgedachte met als doel de het doorgroeien naar een ketensamenwerking. De renovaties van 2023 en 2024 worden met de renovatiepartijen voorbereid en we maken ook afspraken voor de langere termijn. Op die manier willen we met name de kwaliteit, zekerheid van bouwpersoneel, en de doorlooptijden verbeteren door de verschillende renovatieprocessen van de aannemers uniform te maken en af te stemmen op de processen van BrabantWonen. Maar we willen ook partnerschap ontwikkelen zodat invulling gegeven kan worden aan onze verduurzamingsopgave, innovatiekracht en (kosten)efficiency. Het is de verwachting dat we in het eerste kwartaal van 2023 deze ketensamenwerking kunnen formaliseren met een raamovereenkomst.

Verhuurderheffing en RVV subsidieregelingen
De regering heeft de verhuurderheffing afgeschaft per 2023. De afschaffing van de verhuurderheffing betekent ook een afschaffing van de RVV subsidieregelingen (vermindering verhuurderheffing). De nieuwbouwprojecten Horzak Noord, Boschveld vlek 3, Mozartsingel, Pastorietuin, Kloosterkwartier, Gestelse Buurt Rodenbach en Gestelse Buurt Guido Gezelle zijn in 2022 afgemeld.

In 2022 zijn we gestart met de aanbesteding van het project ‘De PoortDenker’ met 226 wooneenheden (22 zelfstandig en 204 onzelfstandig middels een friendsconcept) in het Paleiskwartier te ’s-Hertogenbosch. In dit project werken we samen met Avans Hogeschool, die op deze locatie een nieuw onderwijsgebouw van circa 20.000 m2 realiseert. De gemeenteraad heeft in november 2022 goedkeuring gegeven aan de wijziging van het bestemmingsplan.

Voor de locatie van het voormalige belastingkantoor aan de Raadhuislaan in Oss heeft AM Wonen de projectprijsvraag gewonnen voor de herontwikkeling. BrabantWonen heeft met AM de samenwerking voor afname van circa 100 sociale huurappartementen in een samenwerkingsovereenkomst vastgelegd. Optioneel is de verwerving van 12 wooneenheden volgens het zogenaamde Friends concept, waarbij twee huurders de woonkamer, keuken en sanitaire voorzieningen met elkaar delen. 

_{Artist impression winnend ontwerp AM Wonen}

Per 31 december 2022 bezit BrabantWonen 21.530 verhuurbare eenheden. Dit bezit is als volgt verdeeld:

Ons bezit is geografisch gezien als volgt verdeeld:

Sloop
In ’s-Hertogenbosch sloopten we 8 woningen in Boschveld en 6 woningen in de Hadewychstraat. In Oss sloopten we 68 duplexwoningen aan de Spoorlaan en Zwaluwstraat.  

Het doel van incasso is vroegtijdige, passende en blijvende oplossingen te zoeken voor huurachterstand. Belangrijk hierbij is de situatie van de bewoner. We hebben 5 belangrijke uitgangspunten in ons incassobeleid:

• We doen samen met de huurder alles wat binnen onze invloed ligt om huurachterstand te voorkomen en/of te beperken.
• We zoeken daarbij verbinding met onze huurders, omdat we zo begrip kunnen krijgen voor de situatie van de huurder en samen met de huurder en hulpverleners kunnen werken aan korte, haalbare doelen en een structurele oplossing.
• Onze houding hierbij is toegankelijk en begripvol om daardoor extra (financiële) stress bij de huurder te voorkomen.
• We staan daarbij voor een kort en gemakkelijk te begrijpen incassoproces waarbij we het belangrijk vinden dat een huurder tijdig en volledig betaalt.
• Daarbij verwachten we openheid en medewerking van de huurder om samen aan een goede oplossing te werken.

Tot en met 2021 hebben we een dalende lijn gezien op het gebied van huurachterstanden. In 2022 is dit echter gestopt. Dit heeft interne en externe oorzaken. De wijziging naar Tobias 365 heeft ervoor gezorgd dat we van januari tot en met mei ons reguliere incassoproces niet volledig hebben kunnen uitvoeren.

In die tijd is de huurachterstand gestegen en tot op heden zijn we niet op het niveau terug van 2021. De huurachterstand wordt daarnaast ook veroorzaakt door de hoge inflatie en energiearmoede waar we nu middenin zitten. De huurachterstand is vanaf mei wel licht gedaald.

Bij het analyseren van de cijfers is het van belang dat verschil wordt gemaakt in de cijfers van huurachterstanden en betaalachterstanden, met en zonder voorstanden. Voor de jaarrapportage kijken we daarbij naar de cijfers aan het eind van het jaar en vergelijken deze steeds met de jaareindes. In de praktijk zijn de maandelijkse standen grillig. Dit komt mede door externe omstandigheden, zoals het moment van afrekenen van de servicekosten.

Huurachterstand zittende huurders (uitgezonderd BrabantZorg/grote bedrijven)

In bovenstaand overzicht lijkt de huurachterstand van zittende huurders afgenomen te zijn ten opzichte van vorig jaar en dat dus nog steeds een dalende lijn te zien is. Echter de cijfers worden altijd gepresenteerd inclusief voorstanden. Wanneer we de cijfers exclusief de voorstanden in kaart brengen, geeft dit een ander beeld.

Betalingsachterstand
Ook de betalingsachterstand (achterstanden van zowel zittende huurders als vertrokken huurders inclusief mutatiekosten, inclusief voorstanden, is de afgelopen jaren gedaald. De afspraken met BrabantZorg kennen een andere dynamiek. De gepresenteerde gegevens zijn derhalve exclusief de achter- en voorstanden van BrabantZorg. In 2022 zien we voor het eerst weer een stijging.

Vanaf 2023 maken we gebruik van SKARP (analyse en sturingsinformatie) en kunnen we betere analyses maken van stijgingen en dalingen. Ook kunnen cijfers dan met collega corporaties worden vergeleken.

Nieuwe werkwijze deurwaarder
In 2022 zijn we begonnen met een pilot met onze deurwaarder. De pilot wordt uitgevoerd door CorpSupport (een onderdeel van Janssen & Janssen, onze huidige deurwaarder) en alleen voor de zaken in Oss. Doel van de pilot is substantieel meer minnelijke oplossingen te bereiken waardoor aanzienlijk minder gedagvaard hoeft te worden. Het uitgangspunt van deze werkwijze is het zo snel mogelijk herstellen van de lopende huurbetaling, boven het incasseren van de achterstallige huur. Daarnaast wordt aan het achterhalen van de oorzaak van de betaalachterstanden net zoveel belang gehecht als aan het incasseren van die achterstand. In de nieuwe werkwijze krijgt Corp Support een belangrijke rol in het warm begeleiden naar passende hulpverlening. Door deze denkwijze hebben we nieuwe afspraken met de deurwaarder gemaakt. Men wordt niet betaald naar aanleiding van een de gerechtelijke fase (zoals dat normaal gesproken is), maar men krijgt een vast bedrag per overgedragen casus. Wanneer men de zaak minnelijk weet op te lossen, komt bovenop het vaste bedrag een oplossingsvergoeding. De trigger voor de deurwaarder wordt verlegd en dat heeft als effect dat de deurwaarder anders werkt. Men zoekt naar duurzame oplossingen en naar wat de huurder nodig heeft om tot een oplossing te komen.

• Voordeel voor onze huurders met betalingsachterstanden is dat we een partij hebben die echt zoekt naar oplossingen en echt wil dat zo snel mogelijk een goede oplossing komt die ook haalbaar is voor de huurder.
• Voor ons betekent het dat we wel kosten maken aan de voorkant. We betalen namelijk per casus die we overdragen. Maar daar staat tegenover dat hoe meer oplossingen men minnelijk vindt, des te minder gerechtelijke kosten later komen. In principe moeten deze kosten door de huurder worden betaald, maar wanneer deze te hoog worden is dit vaak niet haalbaar.
• Voordeel voor de maatschappij is dat schulden niet opgebouwd worden met nog meer kosten (gerechtelijke kosten).

De eerste resultaten
In 2022 zijn we rond juni begonnen met het overdragen van zaken. De bedoeling was hiermee te starten in januari, maar door de overgang naar Tobias 365 heeft dit vertraging opgelopen. In totaal hebben we 46 zaken door CorpSupport laten behandelen. Daarvan vielen 37 zaken binnen de pilot scope (voldeden aan de voorwaarden). In 90% van deze zaken heeft men contact gekregen met de huurders. In 60% van de zaken heeft CorpSupport voor elkaar gekregen dat de lopende huur en een duurzame betalingsregeling is geregeld. 10% van de zaken zijn volledig geïncasseerd.

Uiteindelijk is het natuurlijk interessant om te kijken of het lukt of meer zaken minnelijk worden opgelost dan voorheen. We vergelijken daarmee met het jaar 2020. Er was toen een incassorendement in de minnelijke fase van 34%. In de pilotfase (juni- dec 2022) is 57% van de zaken in de minnelijke fase opgelost. Deze stijging lijkt positief te zijn en voorkomt dus gerechtelijke kosten. Bij nog een extra 10% hoeven we niet naar de rechter. Deze zaken voldoen nog niet aan de eisen, maar daarbij is wel de lopende huur hersteld en is hulpverlening of een schuldregeling geregeld, waardoor de gang naar de rechter niet nodig is. De overige zaken gaan alsnog door naar de deurwaarder en gaan de gerechtelijke fase in.

Vervolg
Tot aan de zomer 2023 gaan we door met de pilot in Oss. We willen daarbij ook een goed vergelijk maken met de portefeuille in ‘s-Hertogenbosch.

Bij een positieve beoordeling overwegen we in 2023 of we onze hele portefeuille door CorpSupport laten behandelen.

Aantal Betalingsregelingen
Sinds twee jaar is het aantal betalingsregelingen redelijk constant. Het schommelt tussen de 650 en 700 regelingen. Eind 2022 zijn er 645 betalingsregelingen afgesloten. Dit aantal loopt dus niet verder op naar aanleiding van de energiearmoede en inflatie.

Ontruimingen
Op basis van huurachterstand hebben we in 2022 in totaal 5 woningen ontruimd.

Bij één woning speelde naast huurachterstand ook een andere oorzaak. Dat betekent dat we 4 ontruimingen hebben uitgevoerd met alleen huurachterstand als oorzaak.

Budgetondersteuning

We bieden huurders budgetondersteuning aan wanneer zij financiële problemen hebben. In ’s-Hertogenbosch gebeurt dit in samenwerking met Farent en in Oss door OnsWelzijn. In de meeste gevallen levert het op dat de huur wordt gestabiliseerd en dat de huurder hulp krijgt die hij nodig heeft om zijn financiën te beheren. Door de structurele samenwerking met Farent en OnsWelzijn is geen sprake van wachtlijsten en werken we met vaste contactpersonen die ervaring hebben met onze doelgroep.

Bron: Tobias, peildatum: 31-12-2022
* Betreft bezit exclusief intramurale plaatsen, bedrijfsruimtes, woonwagens/standplaatsen

Als we de actuele netto huur bekijken, dan is te zien dat gemiddeld 63,22% van bovenstaande verhuurbare eenheden een huur heeft onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 633,25) en 80,4% een huur onder of gelijk aan de tweede aftoppingsgrens (€ 678,66). 

Onze ambitie is ervoor te zorgen dat alles wat we bouwen, ook weer gemakkelijk afbreekbaar en herbruikbaar is. Daarom stellen we harde eisen aan onze inkoop én de bedrijven waar we van afnemen. Dat gaat niet alleen om duurzaam geproduceerde en afbreekbare materialen, maar ook over zaken als maatschappelijk verantwoord ondernemen, bijvoorbeeld op het gebied van social return. Door onze woningen energetisch te verbeteren of gebruik te maken van innovatieve energiebronnen, beperken we de CO2-uitstoot én de woonlasten van onze huurders. 

Duurzaamheidsvisie en -strategie 
In 2022 is op onze strategische thema’s hard gewerkt aan de invulling van onze duurzaamheidsvisie en -strategie. Door het kabinet Rutte 4 is per 1 januari 2023 de verhuurdersheffing volledig afgeschaft en in 2022 al met € 500 miljoen voor de totale sector verlaagd. Deze verlaging van de heffing is gekoppeld aan het leveren van extra inspanningen op het gebied van duurzaamheid en woningverbetering. We hebben ons gecommitteerd aan deze ambitie die we als sector hebben gedefinieerd en proberen, daar waar mogelijk, een beter resultaat te behalen. Onze input op dit punt hebben we ook voor de komende jaren aangegeven in ons bod aan de gemeenten en de prestatieafspraken.

In 2019 zijn we samen met de andere Lente-corporaties gestart met de WarmteWissel. Met deze ‘challenge’ hebben we de installatiesector en bouwend Nederland uitgedaagd met innovatieve oplossingen te komen voor alternatieven voor de individuele CV-(combi)ketel. Om de transitie naar een aardgasvrije en CO₂-neutrale woningvoorraad te kunnen maken, met een neutrale impact op energielasten, hebben de Lente-corporaties (markt)partijen opgeroepen mee te doen aan de WarmteWissel.

Vanaf 2020 hebben we samen met de drie winnaars van de challenge nader invulling gegeven aan de doorontwikkeling van de oplossingen en de opzet van een gedegen en uniforme testomgeving. De eerste woningen met de oplossing van Fectum zijn in het stookseizoen 2021/2022 volledig gemonitord waarbij uiteindelijk de conclusie is getrokken dat de Fectum installatie niet voldoet aan de verwachtingen. In 2022 zijn ook de ketels van Tarnoc geplaatst en de eerste Cooll installaties. Medio 2023 worden de resultaten van Tarnoc geanalyseerd en gepubliceerd. De laatste Cooll ketels worden in 2023 geplaatst zodat eind 2023 ook de conclusies aan de Cooll installaties kunnen worden verbonden.

Eind 2022 is een plan van aanpak gemaakt om de WarmteWissel door te zetten als platform waar corporaties en innovatieve aanbieders elkaar kunnen treffen om, volgens een uniform proces, een kortstondig testtraject te doorlopen. Hierdoor vinden mogelijke oplossingen, die voldoen aan de vraag vanuit corporaties, sneller hun weg naar de eindgebruiker.

Duurzaamheidsakkoorden
In de gemeente Oss, ’s-Hertogenbosch, Bernheze en Meierijstad is in 2022 invulling gegeven aan de uitvoering van de gemaakte afspraken in de duurzaamheidsakkoorden. Deze akkoorden zijn gebruikt als basis voor de prestatieafspraken. In de gemeente St. Michielsgestel is een Duurzaamheidsakkoord bereikt welke begin 2023 is bekrachtigd met handtekeningen.

Onze duurzaamheidsvisie is vertaald naar een viertal strategische thema’s die in de volgende paragrafen worden behandeld: 

• Het verduurzamen van onze energie. 
• Bewustzijn vergroten.
• Circulair wonen en werken.
• Her versterken van ecosystemen.

Inzet van blijvertjes
Het komt voor dat we elementen uit woningen verwijderen voordat deze het einde van hun levensduur hebben bereikt. Bijvoorbeeld in het geval van sloop. Normaliter zouden deze elementen worden afgevoerd als afval. En dat terwijl ze nog prima een aantal jaren mee hadden gekund. Dat heeft BrabantWonen gebracht tot het project ‘inzet van blijvertjes’. Binnen dit project halen we herbruikbare zaken als cilinders, wastafels, spiegels, trapleuningen en deurdrangers uit sloopwoningen om ze een tweede leven te geven. Hoe werkt het? Wanneer een complex wordt gesloopt worden daar de zaken uitgehaald die we kunnen hergebruiken. Die worden waar nodig schoongemaakt, gereviseerd en opgenomen in de voorraad om daarna teruggeplaatst te worden in andere woningen door de vakploeg.

In 2021 zijn we met dit project begonnen en in 2022 hebben het assortiment blijvertjes uitgebreid met een zevental elementen, dat het totaal op 21 elementen heeft gebracht die we structureel hergebruiken.  

Energie-Index
De Energie-Index (EI) is gedurende een aantal jaar een belangrijke factor geweest om de energetische prestatie van onze woningen uit te drukken en te monitoren. Echter door de (steeds) veranderende rekenmethodiek en de intrede van de NTA 8800, waarbij de warmtevraag leidend is geworden, is de EI een achterhaalde indicator geworden. Het omrekenen van de bestaande EI’s naar de NTA 8800 is op redelijke termijn niet haalbaar.

In essentie is het terugdringen van de CO₂-uitstoot het belangrijkste doel. Daarom is, in samenwerking met de partners van het duurzaamheidsakkoord, een monitor ontwikkeld die gebaseerd is op het werkelijke verbruik van de corporatiewoningen. Deze monitor geeft inzicht in de werkelijke CO₂-uitstoot. Daarnaast wordt in deze monitor ook de koppeling gemaakt met de Energie-Index waardoor een helder beeld ontstaat van de inzet van de corporaties en het gedrag van de bewoners.

CO₂-uitstoot
De mate van CO₂-uitstoot wordt steeds meer gebruikt om de voortgang van onze verduurzamingsambitie te volgen. De CO₂-uitstoot wordt in de Aedes-benchmark gemeten voor de warmtevraag van de woningen en niet voor het elektriciteitsgebruik (te bewonersafhankelijk) en vooralsnog niet voor de CO₂-uitstoot die nodig is om materialen te gebruiken. De CO₂-uitstoot door gasverbruik wordt berekend op basis van geanonimiseerde gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het CBS ontvangt deze gegevens per adres van de energienetbedrijven. Het warmteverbruik door externe warmtelevering wordt geschat op het gemiddelde gebruik per woningtype, waar mogelijk gevalideerd met door corporaties extra aangeleverde gegevens over het verbruik. Deze indicator geeft de feitelijke gemiddelde CO₂-uitstoot per m² woonoppervlak voor de warmtevraag van woningen uit gas en externe warmtelevering weer. De woninggegevens zijn gekoppeld aan het werkelijk gebruik op woningniveau. Onderstaand onze CO₂-uitstoot en die van het referentiekader.

Bron: Aedes datacentrum

Vanuit de eigen monitoring op basis van werkelijk verbruik en de omrekening naar CO₂-uitstoot komen we tot de volgende conclusies over het jaar 2021 (bij het opvragen van het werkelijk verbruik zit een grotere interval tussen de jaartallen).

Het gemiddelde gasverbruik per woning laat over meerdere jaren nog steeds een dalende lijn zien. Waar het gemiddeld gasverbruik in 2015 nog 1.105 m³ (2,09 ton CO₂) bedroeg, was deze in 2021 gedaald naar 1.009 m³ (1,91 ton CO₂) waarmee een daling van 9,5% is behaald.

Ook het totale elektraverbruik laat over een meerjarige periode een dalend verbruik zien van gemiddeld 2.449 KwH (1,3 ton CO₂) in 2015 tot 2.244 KwH (0,97 ton CO₂) in 2021.

Voorbereiding vervanging 600 cv-ketels door hybride cv-ketels

In 2022 is in overleg met Kemkens een plan van aanpak opgesteld om in 2023 vervroegd 600 hybride ketels te plaatsen. 

• We laten ons inspireren door The Natural Step en de circulaire economie. Als organisatie zijn we ons bewust van onze eigen ecologische voetafdruk.
• Samen met bureau Studio 1:1 hebben we onze ambitie omtrent het versterken van de ecosystemen in kaart gebracht. We hebben concrete manieren benoemd om de ecosystemen in Oss en ’s-Hertogenbosch verder te versterken. De meest kansrijke ideeën (o.a. verduurzamen balkons, tuinencatalogus en initiatieven huurders waarderen) zijn opgenomen in onze uitvoeringsprogramma’s.
• Bij renovatie koppelen we standaard de hemelwaterafvoer af. Het water infiltreren we in de bodem.
• We ‘ontstenen’ waar nodig. Dat doen we bij mutatie en samen met onder andere de gemeente in het project ‘steenbreek’. In de Spoorlaan/Zwaluwstraat in Oss is voor start sloop een geslaagde actie ‘struikroven’ uitgevoerd.
• In ’s-Hertogenbosch is in 2021 samen met Zayaz gestart met een traject om een gebiedsgerichte ontheffing te krijgen op de flora- en faunawet, een zogenaamde Soorten Management Plan (SMP). Hiermee wordt op brede schaal, in plaats van op projectbasis, een gebalanceerd plan opgezet om de biodiversiteit en het leefgebied voor dieren (bijvoorbeeld vogels en vleermuizen) langjarig te garanderen en te monitoren om voorgenomen bouw- en/of renovatieplannen niet onnodig te frustreren of te vertragen. Ondanks de verwachting dat deze ontheffing medio 2021 verleend zou worden, is dit niet gebeurd. Uiteindelijk is in september 2022 de ontheffing verleend. Vanaf dat moment is gestart met de implementatie en zijn meerdere sessies georganiseerd om collega’s en bouwpartners bij te praten over de voorwaarden en voordelen van dit SMP. In 2023 is het gehele proces hieromtrent operationeel.

Het verfraaien van het straatbeeld door middel van groen is inmiddels een bekend fenomeen bij BrabantWonen. Dit doen we inmiddels al jaren met positieve effecten op hittestress, de biodiversiteit en het afwateren bij stortbuien als resultaat. Dit jaar hebben we maar liefst in 9 verschillende buurten en wijken geveltuinen aangelegd. De positieve impact hiervan is groot en voelbaar.

Het meest trots zijn we op de geveltuinen die we afgelopen jaar hebben gerealiseerd in de binnenstad van ’s-Hertogenbosch. Zoals algemeen bekend is beschikbare grond op het maaiveld hier schaars en het effect groot.

Experimenteren met nieuwe vormen
Afgelopen jaar hebben we, waar passend, geëxperimenteerd met nieuwe vergroeningsvormen. Denk aan het aanplanten van flexbomen op flexwoonlocaties, het inzaaien van bloemenmengsel. Een traditionele wadi hebben we in samenwerking met omwonenden en IVN aangeplant tot Tuiny Poel. Ook experimenteerden we afgelopen jaar met moestuinbakken op diverse locatie en een verticale geveltuin.

Daktuin de Guido

In 2022 is het nieuwbouwcomplex ‘Guido’ opgeleverd. Op het dak is een prachtige daktuin aangelegd. Het ontwerp voor deze daktuin is tot stand gekomen in samenwerking met bewoners. Tijdens dit participatietraject hebben bewoners kennis gemaakt met elkaar, de wijkbeheerder en samen een plan gevormd voor de daktuin. De bewoners zijn blij met het resultaat en kijken uit naar het voorjaar – voor het eerst alles in bloei zien! Daarnaast hebben zij de ambitie de daktuin samen te onderhouden.

Weggooien doen we niet – van A naar B!
Een jongere en een vrijwilliger van Transfarmer hebben de planten uit de geveltuin gestoken en aan de overkant in een, voorheen volledig bestrate voortuin, teruggebracht. Mooi resultaat!

Brandgangvergroening
Dit jaar hebben we ook vergroening aan gebracht in ‘dode’ hoeken bij diverse brandgang entrees aan de Berkenstraat e.o. in ’s-Hertogenbosch. Buiten dat het aanbrengen van het groen heeft bijgedragen aan de biodiversiteit, leefbaarheid en sociale cohesie is het storten van (grof)vuil op deze hoeken ook afgenomen. Win-win! 

Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp)
Ondanks de inspanningen van de gemeente, corporaties, instellingen en actieve bewoners, blijft duurzame verbetering van de leefbaarheid soms uit in bepaalde buurten of wijken. In die situatie kan het nodig zijn om zo’n kwetsbaar gebied even op adem te laten komen. Dat is mogelijk door toepassing van een ingrijpende maatregel, namelijk selectieve woningtoewijzing op grond van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp). Deze wet biedt gemeenten de mogelijkheid in aangewezen wooncomplexen, straten of gebieden:

• De instroom van huurders met een zwakke sociaal-economische positie te beperken;
• aan doelgroepen voorrang te verlenen bij de woningtoewijzing op basis van bepaalde sociaal-economische kenmerken;
• de instroom van woningzoekenden met overlastgevend of crimineel gedrag tegen te gaan.

De periode om het instrument selectieve woningtoewijzing in bepaalde gebieden te hanteren is verlengd. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft van het ministerie toestemming gekregen het instrument selectieve woningtoewijzing voor de duur van 4 jaar (de periode 1 november 2021 tot 1 november 2025) in te zetten met betrekking tot de buurten Barten Zuid, Gestelse buurt en gedeelten van De Hambaken in ‘s-Hertogenbosch. Ook in 2022 is het instrument toegepast.

Regionale urgentieplusregeling
Reguliere urgentie biedt woningzoekenden met een acuut huisvestingsprobleem een mogelijkheid met voorrang een woning te verkrijgen. Urgentieplus komt in beeld op het moment dat óók zorg/ondersteuning van toepassing is. Om de uitstroom vanuit begeleid wonen en maatschappelijke opvang goed vorm te geven, hebben we in beide steden een Urgentieplusregeling. We constateren een toenemende druk op de wijken. We zien onder andere ontwikkelingen als de transformatie van de maatschappelijke opvang en de ambulantisering van de GGZ. Door deze ontwikkelingen en de toenemende druk op de wijken, groeit ook het belang van samenwerking bij het realiseren van duurzame huisvesting.

Daarom hebben we in beide steden een Urgentieplustafel waarbij gezamenlijk afwegingen worden gemaakt en gekeken wordt wat nodig is om iemand zelfstandig te kunnen laten wonen. Het gezamenlijk doel is de zorg en huisvesting van iemand zo goed mogelijk te regelen en een zo passend en duurzaam mogelijke plek te vinden voor de cliënt. Duurzaam in de zin dat we gaan voor zo min mogelijk verhuisbewegingen. Ook duurzaam doordat er goede afspraken zijn over zorg en begeleiding. Het met voorrang toewijzen van een woning wordt hiermee gekoppeld aan passende afspraken over zorg en begeleiding. Hiermee wordt het toewijzen van urgentieplus een gezamenlijke verantwoordelijkheid.

Urgentieplus traject Oss
In april 2022 is de nieuwe urgentieplus procedure Oss gestart. De procedure voor het aanvragen van een urgentieplus toekenning waarbij de kandidaat met voorrang gehuisvest wordt, moet met de nieuwe regeling weinig belastend zijn voor zowel betrokkene, de zorginstantie als de zorgaanbieder. De uitstroom is gericht op duurzame huisvesting. De corporatie wordt tijdens de zitting voorzien van de benodigde informatie met als doel een positieve toekenning uit te kunnen spreken voor urgentieplus-toekenning. Bij de zitting worden in ieder geval gemeente Oss, hulpinstanties kandidaat en BrabantWonen betrokken. Tot en met december 2022 zijn 23 dossiers besproken en beoordeeld in een 3-wekelijkse cyclus van urgentieplus zittingen. Van de 23 behandelde dossiers, zijn er 2 negatief beoordeeld. 21 dossiers zijn positief beoordeeld, hiervan is 1 dossier door de hulpverlening ingetrokken. Hierdoor blijven er nog 20 kandidaten over. 13 kandidaten zijn gehuisvest in 2022, de overige 7 kandidaten worden in 2023 gehuisvest. De deadline voor het huisvesten van deze 7 kandidaten ligt in 2023.

Urgentieplus traject ’s-Hertogenbosch
Sinds september 2019 is voor ’s-Hertogenbosch en de uitstroom naar de regio een nieuwe urgentieplus werkwijze ingericht en het eerste jaar al werkenderwijs verder ontwikkeld. Hierin zijn goede stappen gezet, zien we de meerwaarde en hebben we op een aantal punten geconstateerd dat het nodig is de werkwijze en de criteria waarop we toetsen, vast te leggen. Reguliere urgentie biedt woningzoekenden met een acuut huisvestingsprobleem een mogelijkheid met voorrang een woning te verkrijgen. Urgentieplus komt in beeld daar waar óók zorg/ondersteuning van toepassing is. Tot en met september 2022* zijn 138 aanvragen ingediend waarvan 126 zijn beoordeeld. Van de 126 aanvragen zijn 104 toegekend (83%) en 22 afgewezen (17%).

* De rapportage voor de urgentieplus loopt niet over een geheel kalenderjaar. Voor nu zijn dit de cijfers t/m september 2022.

WMO convenant Oss
Gezamenlijk met de afdeling WMO van de gemeente Oss en Mooiland is hard gewerkt aan een gezamenlijk startdocument WMO visie in Oss. In het document worden werkafspraken vastgelegd als het gaat om WMO gerelateerde aanvragen, vraagstukken en aanbouw voor rolstoel gebonden huurders. In een stappenplan en kaderbeschrijving zijn de rollen van de afdeling WMO en corporaties vastgelegd waardoor het helder is waar de verantwoordelijkheden liggen. Het convenant is afgesloten in het laatste kwartaal met een akkoord vanuit bestuurders van betrokken corporaties.   

Centrale Toegang Weener XL ‘s-Hertogenbosch
Sinds enkele maanden zijn de kansadviseursleden van de urgentieverzoeken gestart met het samenwerkingsverband binnen de Weener XL groep in ‘s-Hertogenbosch. Elke donderdag is een adviseur van de corporatie aanwezig om gezamenlijk gesprekken te voeren met de aanwezige instanties en de kandidaat waar het gaat om huisvestingsvragen of urgentieverzoeken. In dit concept werken 11 zorg- en begeleidingsinstanties onder één dak. Dit levert vooral tijdswinst op door korte lijnen en éénmalige gesprekken met de betrokkene en zorginstanties. Voorheen werden de gesprekken apart ingepland met gemiddelde wachttijden van enkele weken. Nu gebeurt dit in één keer. 

Kans- en adviesgesprekken
Reguliere urgentie biedt woningzoekenden met een acuut huisvestingsprobleem een mogelijkheid met voorrang een woning te verkrijgen. De start van een aanvraag begint met een kans- en adviesgesprek. Het aantal kans- en adviesgesprekken tot en met 15 december 2022 is een totaal van 390, waarvan 162 in Oss en 228 in de regio ’s-Hertogenbosch en omgeving.

Om zo goed mogelijk aan te kunnen sluiten bij de besluitvorming van de urgentiecommissie is een doorontwikkeling in advies ingezet tussen de kansadviseursleden en de urgentiecommissieleden. In dit traject worden van beide kanten dossiers en criteria besproken om elkaars visie zo goed mogelijk te kunnen begrijpen in de onderbouwing van een advies. De doorontwikkeling zorgt ook voor een bredere kijk op zwaarte van casuïstiek en het zoeken naar de juiste informatiewegen. Dit is belangrijk omdat een kansadviseurslid een advies afgeeft bij een kans- en adviesgesprek, de voorloper voor een urgentieverzoek. De urgentiecommissie geeft een uiteindelijk bindend besluit af. Beide moeten zo goed mogelijk op elkaar afgestemd zijn.  

65+ voorrangsverhuisregeling Oss
Er is een start gemaakt om de 65+ voorrangsverhuisregeling op te zetten. In Oss wordt dat door een trainee uitgewerkt. Omdat de regeling in ’s-Hertogenbosch al sinds 2020 loopt wordt een groot gedeelte in die vorm overgenomen. Begin 2023 wordt de verhuisregeling geïmplementeerd.

65+ voorrangsverhuisregeling ’s-Hertogenbosch
In ’s-Hertogenbosch is een gezamenlijke voorrangsverhuisregeling met de Bossche corporaties. Huurder van 65 jaar en ouder die een ééngezinswoning huren met minimaal 3 slaapkamers kunnen voorrang krijgen bij verhuizing naar een appartement. De aanmeldingsstand van huurders t/m december 2022 is 48 huishoudens. Hiervan hebben 24 huishoudens een verhuisbeweging gemaakt.

Housing First kandidaten ’s-Hertogenbosch
Het project Housing First (Wonen Eerst) is een landelijk project afkomstig uit Amerika. Het is een zeer succesvol model met een woonvorm waarin het wonen wordt vastgelegd met ambulante en intensieve begeleiding. Het is bedoeld voor daklozen mensen met meervoudige problematiek waarbij de toewijzing van een woning de start is van een traject waarbij zelfstandig wonen na 2-3 jaar het doel is. De kandidaten worden zorgvuldig uitgezocht en gescreend waarbij zij verplicht zijn de begeleiding te accepteren voor de duur van 2 tot 3 jaar. Na deze fase worden, bij goed gedrag, de tijdelijke huurovereenkomsten omgezet naar onbepaalde tijd. Voor Housing First zijn in 2022 5 kandidaten gehuisvest. Dit gaat op in de urgentieplus uitstroom aantallen.

Statushouders ’s-Hertogenbosch
De taakstelling voor 2022 in ’s-Hertogenbosch is behaald. Het aantal statushouders wordt in deze regio verdeeld via een verdeelvoorstel welke 2 keer per jaar wordt uitgezet. In het verdeelvoorstel wordt de totale taakstelling naar rato van corporatie verdeeld.

Terugblik: 2021 een opgave van 20 woningen vanuit BrabantWonen over een totaal van circa 216 statushouders te verdelen over de Bossche corporaties. In 2022 een opgave van 28 woningen vanuit BrabantWonen over circa 160 personen te verdelen over de Bossche corporaties. Het voorstel voor het eerste half jaar 2023 is een opgave van 188 personen voor de Bossche regio met een voorstel van 26 woningen vanuit BrabantWonen.

Statushouders Oss
De taakstelling voor 2022 in Oss is behaald. De statushouders worden in de gemeente Oss geplaatst door Brabantwonen en Mooiland. Het totaal aantal geplaatste personen samen met Mooiland voor 2022 is 126 personen. Hiervan heeft BrabantWonen 81 personen geplaatst.

In het laatste half jaar van 2022 was de taakstelling 70 personen en zijn er 79 personen geplaatst, waardoor we met een voorsprong van 9 personen het nieuwe jaar ingaan. De taakstelling voor de eerste helft van 2023 zijn 112 personen voor beide corporaties samen.

Statushouders regio gemeenten
De vraag naar woningen voor inzet statushouders wordt ook voor de regio gemeente groter. Inmiddels is een éérste woning in Den Dungen (gemeente St. Michielsgestel) en een tweede woning voor Heesch (gemeente Bernheze) ingezet voor 3 statushouders onder de 21 jaar. Voor Veghel staat het project De Thuishaven op de planning waarbij begin 2023 24 jonge statushouders gehuisvest worden in het voormalige verzorgingstehuis Joachim en Anna. In deze zelfstandige woonvorm bewoont in een mix met Nederlandse jongeren, is het uitgangspunt SAMENredzaamheid waarbij bewoners naar elkaar omkijken en naar hun omgeving. 

* Op het moment dat een urgentiereden niet plaatsbaar in de overige categorieën, wordt gekozen voor de term ‘algemeen’. Hierbij kan worden gedacht aan o.a. een bijzondere medische situatie of bijzondere familieomstandigheden.

Proeftuin Oss
Voor het project Proeftuin Oss Ruwaard zijn in 2022 4 huishoudens gehuisvest. In de tabel directe bemiddeling, valt dit onder de reden “Maatwerk corporatie".